Unitrank All-in Cost Index — Metodologia
Techniczna definicja UACI: struktura kohorty, wzór, źródła danych, znane ograniczenia. Opublikowano na licencji CC BY-SA 4.0. Aktualizacja: May 2026.
Unitrank All-in Cost Index (UACI) mierzy prawdziwy miesięczny koszt wynajmu mieszkania w Buenos Aires — według barrio i liczby sypialni. W przeciwieństwie do reklamowanego czynszu, UACI dodaje czynsz administracyjny/opłaty administracyjne (expensas), media oraz miesięczne, rozłożone w czasie obciążenie związane z gwarancją najmu i opłatą agencji — czyli to, co faktycznie płaci najemca, a nie to, co sugeruje nagłówek oferty.
Ta strona precyzyjnie definiuje UACI: co jest mierzone, jak konstruowana jest próbka, jak liczone są liczby, kiedy następują aktualizacje oraz jak je cytować. Szersza metodologia rankingu Unitrank — modelowanie dojazdów, punktacja szumu, tłumaczenie „wyników” na „koszt” — znajduje się na stronie ogólnej metodologii.
Aktualne ustalenie
Wśród 42.628 długoterminowych, bezpośrednich ofert wynajmu mierzonych w najnowszym przeliczeniu, rzeczywisty miesięczny koszt jest wyższy od reklamowanego czynszu o medianę 56% do 58%, zależnie od liczby sypialni. Składniki, których oferta zwykle nie pokazuje — opłaty budynkowe, media, rozłożony w czasie koszt kaucji (gwarancji najmu) oraz prowizja agencji — są systematyczne, a nie przypadkowe.
| Sypialnie | Oferty | Rekł. czynsz | Expensas | Media | Gwarancja | Agencja | All-in | Różnica |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 bedroom | 24,913 | $468 | $93 | $73 | $9488% | $2719% | $727 | +55.5% |
| 2 bedrooms | 12,420 | $669 | $143 | $89 | $15489% | $4518% | $1,057 | +57.9% |
| 3 bedrooms | 5,295 | $1,367 | $319 | $107 | $30590% | $9018% | $2,127 | +55.6% |
Kolumny „Gwarancja” i „Agencja” pokazują średnią warunkową — kwotę naliczaną — wraz z odsetkiem ofert, które ją pobierają (w indeksie górnym). Wzór, który generuje te liczby, zdefiniowano poniżej w sekcji 2; universum próby i metoda przycinania w sekcji 4.
1. Co mierzy UACI
UACI publikuje cztery zmienne na każdą kohortę (barrio × liczba sypialni × miesiąc):
| Zmienna | Jednostka | Opis |
|---|---|---|
| Mediana miesięcznego kosztu „all-in” | USD/mies. | 50. percentyl przyciętej próbki. „Środkowy przypadek” najemcy. |
| 25. percentyl | USD/mies. | Dolna granica typowego przedziału cen. |
| 75. percentyl | USD/mies. | Górna granica typowego przedziału cen. |
| Liczba aktywnych ofert | oferty | Oferty gotowe do rankingu w kohorcie, widoczne w czasie zapytania. |
Mediana i granice percentyli są wybierane zamiast średniej, ponieważ ceny najmu mają długi „prawy ogon”: luksusowe skrajności wypaczają średnią. Mediana jest odporna na te zakłócenia. Połowa kohorty leży poniżej, a połowa powyżej.
2. Wzór na koszt „all-in”
W przypadku każdej oferty wynajmu bezpośredniego (Argenprop, Zonaprop, MercadoLibre i podobnych), miesięczny koszt „all-in” to suma pięciu składników:
| Składnik | Jak jest liczony |
|---|---|
| Podstawowy czynsz | Czynsz miesięczny według ogłoszenia. Wartości ARS przeliczane są po kursie „blue” z dnia obserwacji. |
| Expensas | Opłaty budynkowe. Wartość rzeczywista, gdy oferta ją publikuje. W przeciwnym razie trzyetapowe „awaryjne” zastępstwo: mediana dla budynku → średnia barrio przeskalowana metrażem → procent czynszu. Około 40% wynajmów bezpośrednich korzysta z przynajmniej jednego poziomu zastępstwa. |
| Media | Szacowane na podstawie metrażu i liczby klimatyzatorów w N1 (bez dotacji) według taryf. Wzór: $40 + $4·√sqm + AC_count × $25. Źródła: taryfy Edenor, Metrogas, AySA, Economis 2026 canasta, Expatistan. |
| Opłata agencji | Rozłożona miesięcznie w czasie trwania umowy. Zero dla ofert owner-direct. Dla długoterminowych wynajmów w CABA modelujemy rzeczywistość, nie prawo: ~20% ofert pobiera opłatę opłacaną przez najemcę, mimo że Ley de Alquileres zakazuje tego działania, z przeciętną amortyzacją na poziomie $74/mies. Dla wynajmów tymczasowych, gdy oferta milczy, a publikującym jest agencja, model stosuje domyślną opłatę w wysokości jednego miesięcznego czynszu — ponieważ to opłata normatywna i negocjowana w kontakcie (~43% tymczasowych ofert agencji w BA nie zawiera wprost tekstu o opłacie). Wyraźne deklaracje braku opłat zawsze mają pierwszeństwo. |
| Gwarancja najmu | Seguro de caución amortyzowana co miesiąc: ~8% łącznej wartości umowy, podzielone przez liczbę miesięcy w umowie. Zero dla wynajmów tymczasowych oraz dla caucion_type ∈ {właściciel, none}, gdy właściciel rezygnuje z wymogu. |
Dla ofert Airbnb koszt „all-in” to zryczałtowana miesięczna cena, którą gość widzi na powierzchni wyszukiwania na Airbnb — stawka za noc × 30 plus sprzątanie, opłata serwisowa i podatki, wszystko w jednym numerze. UACI łączy oferty Airbnb i wynajmu bezpośredniego w tę samą kohortę, aby porównania międzyźródłowe były na równych warunkach.
Poza miesięcznym wzorem: jednorazowe sprzątanie przy wprowadzeniu, sellado (podatek stemplowy, ~0,5% wartości umowy, jednorazowo) oraz zwrotna kaucja. Są one obsługiwane osobno przez model kosztów przejścia silnika rankingu i nie wchodzą w miesięczne UACI.
3. Definicja kohorty
Każda obserwacja UACI to kohorta (barrio, liczba sypialni, miesiąc). Wszystkie źródła są łączone, uwzględnione wszystkie stany umeblowania:
- Barrio: 74 dzielnice Buenos Aires oraz korytarze Zona Norte i GBA z istotną podażą (Vicente López, San Isidro, Tigre, La Matanza i podobne).
- Liczba sypialni: od 0 (studio / monoambiente) do 4+. Liczby 5+ są łączone w koszyku „4 sypialnie” dla stabilności wielkości próbki.
- Miesiąc: zgodny z miesiącem kalendarzowym. Timestamps „as-of” to
price_segments.computed_atz najnowszego nocnego przeliczenia. - Łączenie: Airbnb + Argenprop + Zonaprop + MercadoLibre. Szeroko w kanałach, bo rzeczywisty zestaw wyboru najemcy obejmuje cały rynek, a nie pojedynczy portal. Umeblowane i nieumeblowane łącznie, ponieważ dokładnie tego potrzeba do porównania między wariantami: między krótkim najmem umeblowanym a długoterminową umową bez umeblowania.
Bardziej wąskie podkohorty — np. tylko Recoleta 2BR umeblowane Airbnb — są dostępne w surowych danych, ale nie są częścią UACI, ponieważ wąskie kohorty spadają poniżej progu 20 ofert dla stabilnych percentyli w wielu barrios.
4. Konstruowanie próbki — przycięte percentyle
Dla każdej kohorty UACI przycina surowy rozkład do 10.–80. percentyla przed obliczeniem mediany i zakresu.
Dlaczego przycinać: dolny ogon zawiera oferty z oczywistymi błędami — brak expensas, błędnie oznaczona waluta, literówki przesuwające przecinek o jedno miejsce. Górny ogon zawiera skrajności luksusowe strukturalnie różniące się od rynku „typowego”: penthouse w Puerto Madero nie jest tym samym produktem co standardowy wynajem. Bez przycinania mediana przesuwa się o kilka procent na kohortę — na tyle dużo, by porównania miesiąc do miesiąca były niewiarygodne.
Kohorty z mniej niż 20 ofertami po przycięciu są wykluczane z UACI (dla tej kohorty nie publikuje się mediany). „20” to minimalna liczebność próby, przy której standardowy błąd estymacji mediany jest konkurencyjny wobec naturalnych wahań cen najmu z miesiąca na miesiąc; poniżej tej liczby podawana wartość statystycznie nie odróżnia się od szumu.
Zasady szerokości kohort są jawne, nie „milczące”. Gdy kohorta jest zbyt wąska dla stabilnej próbki, indeks nie rozszerza scope’u po cichu. Albo jawnie używa szerszej kohorty (np. wszystkie kanały, wszystkie stany umeblowania), oznaczonej jako poziom 2, albo raportuje brak wartości.
5. Źródła danych
| Źródło | Co wykorzystujemy | Wolumen |
|---|---|---|
| Airbnb | Oferty, ceny, dostępność | 29,291 |
| Argenprop | Oferty, ceny, prowizje agencji, warunki gwarancji najmu | 23,963 |
| Zonaprop | Oferty, ceny, prowizje agencji, warunki gwarancji najmu | 25,372 |
| MercadoLibre | Oferty, ceny, dostępność wynajmów owner-direct | 34,792 |
| Edenor / AySA / Metrogas | Harmonogramy taryf mediów | — |
| dolarapi.com | Kurs „blue” USD/ARS do przeliczeń walut | — |
Nowe źródła są dodawane w trybie ciągłym. Każda nowa platforma zwiększa pokrycie i wzmacnia porównywalność między platformami w ramach UACI.
6. Częstotliwość odświeżania
- Wgrywanie ofert: Ciągłe. Nowe oferty zwykle pojawiają się w UACI w ciągu kilku godzin od opublikowania na platformie źródłowej.
- Przeliczenie segmentów cenowych: Co noc pełne przeliczenie wszystkich (barrio, liczba sypialni, kanał, umeblowanie). Kolumna
price_segments.computed_atzapisuje timestamp „as-of”. - Serie historyczne: Miesięczne migawki do publikacji w czasie szeregu są planowane. Do czasu ich uruchomienia UACI publikuje wyłącznie najnowszą obserwację.
- Kurs wymiany: Wartości denominowane w ARS używają kursu „blue” obserwowanego w dniu „capture” oferty, a nie daty publikacji UACI, aby uniknąć przeszacowywania historycznych ofert według dzisiejszych kursów.
7. Publikowane zmienne
UACI jest publikowane jako Schema.org Dataset JSON-LD na tej stronie metodologii; pod variableMeasured zadeklarowane są cztery zmienne poniżej. Encje StatisticalDataset przypisane do każdej kohorty osadzane na każdej stronie szczegółów oferty i strony rankingu są wprowadzane etapami — każda z nich będzie miała cohort-scoped @id, które wskazuje kanonicznego rodzica UACI.
| Nazwa zmiennej | Jednostka | Pole źródłowe |
|---|---|---|
| Mediana miesięcznego kosztu „all-in” | USD/mies. | price_segments.p50 |
| 25. percentyl miesięcznego kosztu „all-in” | USD/mies. | price_segments.p25 |
| 75. percentyl miesięcznego kosztu „all-in” | USD/mies. | price_segments.p75 |
| Liczba aktywnych ofert | oferty | Aktualna liczba z unit_ranking_data |
Każda encja Dataset ma cohort-scoped @id w postaci https://unitrank.com/indices/uaci#{barrio}-{bedrooms}br-{month}, dzięki czemu crawler’y LLM i wyszukiwarki mogą deduplikować i przechodzić przez UACI między stronami ofert.
8. Znane ograniczenia
Gdzie UACI jest najsłabsze — uczciwie:
- Zmienność kursu wymiany. Składniki denominowane w ARS przeliczane są na USD według kursów z momentu „capture”. Gdy spread blue-oficjalny zmienia się gwałtownie w trakcie miesiąca (co zdarzało się okresowo w 2023 i na początku 2025), mediana w USD przesuwa się bez zmiany tego, co dzieje się na rynku bazowym. Indeks nie koryguje dryfu kursu w obrębie miesiąca.
- Wybór granicy przycinania. Różne granice przycinania dają różne mediany. UACI używa 10–80 percentyla, co jest asymetryczne: skrajności luksusowe bardziej wypaczają wynik niż błędne oznaczenia w dolnym segmencie (bargain-basement). Symetryczne przycinanie (np. 10–90) przesuwa raportowaną medianę o jeden do trzech procent w barrio o wysokiej zmienności.
- Klasyfikacja umeblowania jest oparta o zdjęcia. Około 61% ofert ma wykrywalną pojemność łóżek dzięki analizie zdjęć przez LLM. Pozostałe 39% traktowane jest jako nieznany stan umeblowania, a nie jako „nieumeblowane”. Kohorty łączą wszystkie stany, więc wpływ w obrębie kohorty jest niewielki; wąższe podkohorty są bardziej wrażliwe.
- Rzeczywistość opłat agencji vs prawo. Ley de Alquileres zakazuje pobierania od najemców opłat agencji w długoterminowych wynajmach w CABA, ale ~20% ofert pobiera je mimo wszystko. UACI modeluje to, co faktycznie płacą najemcy, a nie to, czego wymaga prawo, i widać to w koszcie „all-in”. Czytelnicy porównujący UACI do źródeł zgodnych z prawem powinni spodziewać się różnicy.
- Normatywny domyślny koszt dla najmu tymczasowego. Około 43% tymczasowych ofert agencji w BA nie wspomina o opłacie agencji w opisie, ponieważ jest to opłata normatywna i negocjowana w kontakcie. UACI stosuje domyślną opłatę równą jednemu miesiącowi czynszu w tym „milczącym” przypadku. Jawne twierdzenia o braku opłat (
sin comisión,dueño directo) zawsze mają pierwszeństwo. Zasada: milczenie nie oznacza braku, gdy rynkowa norma jest wysokiej pewności, ale każde jawne oświadczenie wygrywa.
9. Jak cytować UACI
Dane UACI są udostępniane na licencji Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0. Cytuj liczby, osadzaj tabele lub publikuj ponownie migawki z atrybucją. Użytkowanie komercyjne jest dozwolone na tych samych warunkach licencji.
Sugerowany cytat
Unitrank (May 2026). Unitrank All-in Cost Index (UACI): Buenos Aires, May 2026. Pobrano z unitrank.com/en/methodology/all-in-cost-index. Licencja CC BY-SA 4.0.
Dla dziennikarzy i badaczy
- Wskazana encja: Unitrank na Wikidata (Q138792840).
- Dane hurtowe: Miesięczne migawki UACI CSV są w planach. Cytowanie przed publikacją: wskazuj tę stronę metodologii; liczby z danych można cytować bezpośrednio z działających tabel na unitrank.com na tych samych warunkach CC BY-SA 4.0.
- Zapytywania niestandardowe: Barrio, liczba sypialni, cięcia według czasu pobytu dostępne na prośbę.
- Egzemplarze do weryfikacji: sprawdzenia faktów przed publikacją w ciągu 24 godzin dla prac opartych o deadline.
- Linia atrybucji: “Źródło: Unitrank All-in Cost Index, May 2026”.
Korekty i pytania o metodologię: [email protected].
10. Najczęściej zadawane pytania
Dlaczego używać przyciętego percentyla zamiast średniej?
Ceny najmu mają długi „prawy ogon”: kilka ofert luksusowych na górze i kilka oczywistych błędów danych na dole może przesunąć średnią o kilka procent na kohortę. Mediana jest odporna na oba te zjawiska. Przycięcie 10–80 jest asymetryczne, ponieważ skrajne outliery luksusowe wypaczają bardziej niż błędne oznaczenia w dolnym segmencie w tym rynku.
Jak UACI traktuje zakaz opłaty agencji w Ley de Alquileres?
Prawo zakazuje pobierania od najemców opłat agencji w długoterminowych wynajmach w CABA. Mimo to około 20% ofert pobiera je i tak. UACI modeluje to, co faktycznie płacą najemcy (~$74/mies. rozłożone na opłacających), a nie to, czego wymaga prawo. Czytelnicy porównujący UACI do źródeł zgodnych z prawem powinni spodziewać się różnicy.
Dlaczego UACI obejmuje Airbnb i wynajmy bezpośrednie w tej samej kohorcie?
Rzeczywisty zestaw wyboru najemcy to cały rynek. Osoba szukająca 2BR w Palermo porównuje umeblowane Airbnb z nieumeblowanym długoterminowym wynajmem — a różnica cen między tymi dwoma opcjami jest pojedynczym najbardziej wartościowym sygnałem, który indeks publikuje. Rozdzielenie po kanale ukryłoby tę „arbitrażową” różnicę. Węższe podkohorty są dostępne w surowych danych dla badaczy, którzy ich potrzebują.
Czy UACI koryguje dryf kursu wymiany w obrębie miesiąca?
Nie. Składniki denominowane w ARS przeliczane są na USD według kursu „blue” w dniu „capture” oferty, a nie w dacie publikacji indeksu. Gdy spread blue-oficjalny zmienia się gwałtownie w trakcie miesiąca (co zdarzało się okresowo w 2023 i na początku 2025), mediana w USD przesuwa się bez zmiany tego, co dzieje się na rynku bazowym. To znane ograniczenie, udokumentowane w sekcji 8.
Dlaczego nie rozbijacie UACI na umeblowane vs nieumeblowane?
Wykrywanie umeblowania jest oparte o zdjęcia i obejmuje ~61% ofert. Pozostałe 39% ma nieznany stan, a nie status „nieumeblowane”. Rozdzielenie kohorty sprawia, że ~39% próbki trafia do koszyka „nieznane”, który nie jest analitycznie użyteczny. Zamiast tego łączymy. Badacze, którzy potrzebują rozdziału, mogą zapytać dane źródłowe po total_bed_capacity > 0.
Czy mogę używać danych UACI komercyjnie?
Tak. UACI jest publikowane na licencji Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0. Użytkowanie komercyjne jest dozwolone na tych samych warunkach licencji: przypisz Unitrank jako źródło i udostępnij dane pochodne na tej samej licencji. Zobacz sekcję cytowania powyżej w sugerowanym formacie.