Индекс Unitrank по полной стоимости — Методология
Техническое определение UACI: структура когорт, формула, источники, известные ограничения. Публикуется по лицензии CC BY-SA 4.0. Последнее обновление: April 2026.
Индекс Unitrank по полной стоимости (UACI) измеряет реальную ежемесячную стоимость аренды квартиры в Буэнос-Айресе — по району и количеству спален. В отличие от рекламируемой арендной платы, UACI добавляет экспенсас, коммунальные услуги и ежемесячное амортизированное бремя гарантии аренды и комиссии риэлтора — то, что арендатор действительно платит, а не то, что заявляет заголовок объявления.
Эта страница точно определяет UACI: что измеряется, как построена выборка, как вычисляются числа, когда они обновляются и как их цитировать. Общая методология движка ранжирования Unitrank — модель поездок, оценка шума, перевод в минуты жизни — описана на странице общей методологии.
Главный результат
В 43.685 объявлениях долгосрочной прямой аренды, измеренных в последнем пересчёте, реальная ежемесячная стоимость превышает рекламируемую арендную плату на медиану 53–57% в зависимости от количества спален. Компоненты, которые объявление обычно не показывает — экспенсас, коммунальные услуги, амортизированная гарантия аренды и комиссия риэлтора — систематичны, а не аномальны.
| Спальни | Объявления | Реклам. цена | Экспенсас | Услуги | Гарантия | Комиссия | Полная | Разрыв |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 спальня | 25,370 | $477 | $93 | $76 | $9288% | $2719% | $730 | +53.0% |
| 2 спальни | 12,806 | $671 | $143 | $90 | $14989% | $4518% | $1,054 | +57.0% |
| 3 спальни | 5,509 | $1,399 | $319 | $108 | $29989% | $9118% | $2,144 | +53.2% |
Гарантия и комиссия показаны как условное среднее — сумма, когда взимается — рядом с процентом объявлений, в которых она взимается (в верхнем индексе). Формула, дающая эти числа, определена ниже в разделе 2; выборка и метод обрезки — в разделе 4.
1. Что измеряет UACI
UACI публикует четыре переменных на когорту (район × количество спален × месяц):
| Переменная | Единица | Описание |
|---|---|---|
| Медиана ежемесячной полной стоимости | USD/мес | 50-й перцентиль урезанной выборки. Средний случай арендатора. |
| 25-й перцентиль | USD/мес | Нижняя граница типичного диапазона цен. |
| 75-й перцентиль | USD/мес | Верхняя граница типичного диапазона цен. |
| Активные объявления | штук | Ранжируемые объявления в когорте, подсчёт в реальном времени. |
Медиана и перцентильные границы выбраны вместо среднего, поскольку цены аренды имеют длинный правый хвост: люксовые выбросы искажают среднее. Медиана — устойчивый сигнал. Половина когорты лежит ниже, половина выше.
2. Формула полной стоимости
Для каждого прямого объявления (Argenprop, Zonaprop, MercadoLibre и аналогичных) ежемесячная полная стоимость — это сумма пяти компонентов:
| Компонент | Как вычисляется |
|---|---|
| Базовая аренда | Ежемесячная аренда из объявления. Значения в ARS конвертируются по курсу «blue» на дату наблюдения. |
| Экспенсас | Сборы здания. Фактическое значение, когда объявление его публикует. Иначе трёхуровневый резерв: медиана здания → среднее по району с масштабированием по м² → процент от аренды. Около 40% прямых аренд используют хотя бы один резервный уровень. |
| Коммунальные услуги | Оцениваются по размеру квартиры и количеству кондиционеров по тарифу N1 (без субсидий). Формула: $40 + $4·√м² + количество_AC × $25. Источники: тарифы Edenor, Metrogas, AySA, потребительская корзина Economis 2026, Expatistan. |
| Комиссия риэлтора | Амортизируется ежемесячно по сроку контракта. Ноль для прямых объявлений от собственника. Для долгосрочной аренды в CABA моделируется реальность, а не закон: ~20% объявлений взимают комиссию с арендатора несмотря на запрет Ley de Alquileres, в среднем $74/мес амортизированно. Для временных аренд, где объявление молчит и публикует агентство, модель применяет значение по умолчанию в размере одного месяца аренды — потому что комиссия является нормой и обсуждается при контакте (~43% объявлений агентств на временные аренды в CABA не упоминают её явно). Явные заявления об отсутствии комиссии всегда перекрывают значение по умолчанию. |
| Гарантия аренды | Seguro de caución, амортизированная ежемесячно: ~8% от полной стоимости контракта, делённые на месяцы. Ноль для временных аренд и для caucion_type ∈ {propietario, none}, когда арендодатель снимает требование. |
Для объявлений Airbnb полная стоимость — это совокупная ежемесячная цена, которую гость видит в поиске Airbnb: ставка за ночь × 30 плюс уборка, сервисный сбор и налоги — всё в одном числе. UACI объединяет Airbnb и прямую аренду в одну когорту, чтобы сравнение между источниками было на равных условиях.
Не включены в ежемесячную формулу: заездная уборка (разовая), sellado (гербовый сбор, ~0.5% от контракта, разовый) и возвратный депозит. Эти позиции обрабатываются отдельно моделью переходных издержек движка ранжирования и не входят в ежемесячный UACI.
3. Определение когорты
Каждое наблюдение UACI — это когорта (район, количество спален, месяц). Все источники объединены, все состояния меблировки включены:
- Район: 74 района Буэнос-Айреса плюс Зона-Норте и коридоры GBA со значимым инвентарём (Vicente López, San Isidro, Tigre, La Matanza и аналогичные).
- Количество спален: от 0 (студия / моноамбьенте) до 4+. Пять и более спален объединяются в категорию 4 для стабильности выборки.
- Месяц: совмещён с календарным месяцем. Метка времени — это
price_segments.computed_atпоследнего ночного пересчёта. - Объединение: Airbnb + Argenprop + Zonaprop + MercadoLibre. Широко по каналам, потому что набор выбора арендатора — это весь рынок, а не один портал. Меблированные и немеблированные вместе, потому что сравнение между состояниями — именно то, что нужно арендатору, выбирающему между временной меблированной арендой и долгосрочной немеблированной.
Более узкие под-когорты — например, только меблированный Airbnb с 2 спальнями в Recoleta — доступны в сырых данных, но не входят в UACI, потому что во многих районах они падают ниже порога в 20 объявлений, необходимого для стабильных перцентилей.
4. Построение выборки — урезанные перцентили
Для каждой когорты UACI усекает сырое распределение до диапазона перцентилей 10–80 перед вычислением медианы и границ.
Зачем усекать: нижний хвост содержит объявления с очевидными ошибками — отсутствующие экспенсас, неправильно помеченная валюта, опечатки, смещающие запятую. Верхний хвост содержит люксовые выбросы, структурно отличные от модального рынка: пентхаус в Puerto Madero — это не тот же продукт, что стандартная аренда. Без усечения медиана сдвигается на несколько процентов в обе стороны на когорту — достаточно, чтобы сделать сравнение от месяца к месяцу ненадёжным.
Когорты менее чем с 20 объявлениями после усечения исключаются из UACI (медиана для этой когорты не публикуется). Двадцать — это минимальный размер выборки, при котором стандартная ошибка оценки медианы сопоставима с естественной вариацией цен аренды от месяца к месяцу; ниже этого порога заявленное число статистически неотличимо от шума.
Правила ширины когорты явные, не молчаливые. Когда когорта слишком узкая для стабильной выборки, индекс не расширяет область видимости молча. Он либо использует более широкую когорту (все каналы, все состояния меблировки), явно помеченную как уровень 2, либо не сообщает значение.
5. Источники данных
| Источник | Что используем | Объём |
|---|---|---|
| Airbnb | Объявления, цены, доступность | 29,258 |
| Argenprop | Объявления, цены, комиссии, условия гарантии | 15,888 |
| Zonaprop | Объявления, цены, комиссии, условия гарантии | 23,491 |
| MercadoLibre | Объявления, цены, инвентарь от собственников | 35,252 |
| Edenor / AySA / Metrogas | Тарифные таблицы коммунальных услуг | — |
| dolarapi.com | Курс «blue» USD/ARS для конвертации валют | — |
Новые источники добавляются регулярно. Каждая новая платформа увеличивает покрытие и усиливает межплатформенное сравнение внутри UACI.
6. Частота обновления
- Поглощение объявлений: непрерывно. Новые объявления обычно появляются в UACI в течение нескольких часов после публикации на исходной платформе.
- Пересчёт ценовых сегментов: полный ночной пересчёт всех сегментов (район, спальни, канал, меблировка). Столбец
price_segments.computed_atзаписывает метку времени. - Исторический ряд: планируются ежемесячные снимки для публикации временного ряда. До их запуска UACI публикует только последнее наблюдение.
- Обменный курс: значения в ARS используют курс «blue», наблюдаемый на дату захвата объявления, а не на дату публикации UACI — чтобы избежать переоценки исторических объявлений по текущим курсам.
7. Публикуемые переменные
UACI публикуется как JSON-LD Schema.org Dataset на этой странице методологии, с четырьмя переменными ниже, объявленными в variableMeasured. Сущности StatisticalDataset по когорте, встроенные в каждую страницу объявления и ранжирования, находятся во внедрении — каждая будет нести @id с областью когорты, ссылающийся на канонический UACI как родительский.
| Имя переменной | Единица | Исходное поле |
|---|---|---|
| Медиана ежемесячной полной стоимости | USD/мес | price_segments.p50 |
| 25-й перцентиль ежемесячной полной стоимости | USD/мес | price_segments.p25 |
| 75-й перцентиль ежемесячной полной стоимости | USD/мес | price_segments.p75 |
| Активные объявления | штук | Подсчёт в реальном времени из unit_ranking_data |
Каждая сущность Dataset имеет @id с областью когорты вида https://unitrank.com/indices/uaci#{район}-{спален}br-{месяц} — чтобы LLM-краулеры и поисковики могли дедуплицировать и обходить UACI между страницами объявлений.
8. Известные ограничения
Где UACI слабее всего, честно:
- Волатильность обменного курса. Компоненты в ARS конвертируются в USD по курсу на момент захвата. Когда спред «blue»–официальный резко двигается внутри месяца (как периодически происходило в 2023 и начале 2025), эквивалент медианы в USD сдвигается без изменения базового рынка. Индекс не корректирует внутримесячный дрейф курса.
- Выбор границы усечения. Разные границы усечения дают разные медианы. UACI использует перцентили 10–80 — асимметричные: люксовые выбросы искажают больше, чем ошибочные низкие цены. Симметричное усечение (например, 10–90) сдвигает отчётную медиану на 1–3% в районах с высокой вариацией.
- Классификация меблировки на основе фото. Около 61% объявлений имеют определяемую по фото вместимость кроватей из LLM-анализа. Остальные 39% рассматриваются как неизвестное состояние меблировки, а не как немеблированные. Когорты объединяют все состояния, поэтому влияние внутри когорты невелико; более узкие под-когорты более чувствительны.
- Комиссия риэлтора: реальность против закона. Ley de Alquileres запрещает взимать комиссию с арендатора при долгосрочной аренде в CABA, но ~20% объявлений взимают её всё равно. UACI моделирует то, что арендатор реально платит, а не то, что предписывает закон, и это видно в полной стоимости. Читателям, сравнивающим UACI с источниками, предполагающими соблюдение закона, следует ожидать разницы.
- Значение по умолчанию для временных аренд. Около 43% объявлений агентств на временные аренды в Буэнос-Айресе не упоминают комиссию в описании, потому что она является нормой и обсуждается при контакте. UACI применяет значение по умолчанию в размере одного месяца аренды в этом молчаливом случае. Явные заявления об отсутствии комиссии (
sin comisión,dueño directo) всегда перекрывают. Принцип: молчание не является отсутствием, когда рыночная норма высокой уверенности, но явное заявление всегда побеждает.
9. Как цитировать UACI
Данные UACI публикуются по лицензии Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0. Цитируйте цифры, встраивайте таблицы или переиздавайте снимки с указанием авторства. Коммерческое использование разрешено на тех же условиях лицензии.
Рекомендуемая ссылка
Unitrank (April 2026). Индекс Unitrank по полной стоимости (UACI): Буэнос-Айрес, April 2026. Получено с unitrank.com/ru/methodology/all-in-cost-index. Лицензия CC BY-SA 4.0.
Для журналистов и исследователей
- Именованная сущность: Unitrank в Wikidata (Q138792840).
- Данные в объёме: ежемесячные снимки UACI в CSV находятся в планировании. Цитирование до публикации: ссылаться на эту страницу методологии; данные можно цитировать напрямую из таблиц на unitrank.com на тех же условиях CC BY-SA 4.0.
- Пользовательские запросы: срезы по району, количеству спален или длительности пребывания доступны по запросу.
- Предварительные проверки: проверка фактов до публикации в течение 24 часов для работ с дедлайном.
- Строка атрибуции: «Источник: Индекс Unitrank по полной стоимости, April 2026».
Исправления и вопросы по методологии: [email protected].
10. Часто задаваемые вопросы
Почему урезанный перцентиль, а не среднее?
У аренды длинный правый хвост: горстка люксовых объявлений сверху и горстка явных ошибок данных снизу могут сдвинуть среднее на несколько процентов в каждой когорте. Медиана устойчива к обоим. Асимметричное усечение 10–80 объясняется тем, что люксовые выбросы искажают сильнее, чем ошибочно заниженные цены на этом рынке.
Как UACI учитывает запрет комиссии по Ley de Alquileres?
Закон запрещает взимать комиссию с арендатора при долгосрочной аренде в CABA. Около 20% объявлений взимают её всё равно. UACI моделирует то, что арендатор реально платит (~$74/мес амортизированно на объявлениях с комиссией), а не то, что предписывает закон. Читателям, сравнивающим UACI с источниками, предполагающими соблюдение закона, следует ожидать разницы.
Почему UACI объединяет Airbnb и прямую аренду в одной когорте?
Реальный набор выбора арендатора — это весь рынок. Ищущий 2 спальни в Palermo сравнивает временную меблированную аренду с долгосрочной немеблированной — и разница в цене между этими вариантами — это самый ценный сигнал, который публикует индекс. Разделение по каналам скрыло бы этот арбитраж. Более узкие под-когорты доступны в сырых данных для исследователей, которым они нужны.
Корректирует ли UACI внутримесячный дрейф курса?
Нет. Компоненты в ARS конвертируются в USD по курсу «blue» на дату захвата объявления, а не на дату публикации индекса. Когда спред «blue»–официальный резко двигается внутри месяца (как периодически происходило в 2023 и начале 2025), медиана в USD сдвигается без изменения базового рынка. Это известное ограничение, задокументированное в разделе 8.
Почему вы не разделяете меблированные и немеблированные в UACI?
Определение меблировки основано на фото и покрывает ~61% объявлений. Остальные 39% — неизвестное состояние, а не немеблированные. Разделение когорты по меблировке отправляет 39% выборки в «неизвестную» корзину, которая аналитически бесполезна. Мы объединяем. Исследователи, которым нужно разделение, могут запросить подлежащие данные по total_bed_capacity > 0.
Можно ли использовать данные UACI коммерчески?
Да. UACI публикуется по лицензии Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0. Коммерческое использование разрешено на тех же условиях лицензии: укажите Unitrank как источник и опубликуйте производные датасеты под той же лицензией. Смотрите раздел цитирования выше для рекомендуемого формата.