Índice Unitrank de Costo Total — Metodología
Definición técnica del UACI: estructura de cohortes, fórmula, fuentes, limitaciones conocidas. Publicado bajo CC BY-SA 4.0. Última actualización April 2026.
El Índice Unitrank de Costo Total (UACI) mide el costo mensual real de alquilar un departamento en Buenos Aires, por barrio y cantidad de dormitorios. A diferencia del alquiler publicado, el UACI suma expensas, servicios y la carga mensual amortizada de la garantía y la comisión inmobiliaria — lo que realmente paga el inquilino, no lo que anuncia el titular del aviso.
Esta página define el UACI con precisión: qué se mide, cómo se construye la muestra, cómo se computan los números, cuándo se actualizan y cómo citarlos. La metodología general del motor de ranking de Unitrank — modelo de viaje, puntuación de ruido, traducción a minutos de vida — vive en la página de metodología general.
Hallazgo actual
En las 43.685 unidades de alquiler permanente directo medidas en el último recómputo, el costo total real supera al alquiler publicado en una mediana de 53% a 57% según la cantidad de dormitorios. Los componentes que el aviso típicamente no muestra — expensas, servicios, garantía amortizada y comisión inmobiliaria — son sistemáticos, no anómalos.
| Dormitorios | Unidades | Alquiler publ. | Expensas | Servicios | Garantía | Comisión | Total real | Brecha |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio | 25.370 | $477 | $93 | $76 | $9288% | $2719% | $730 | +53.0% |
| 2 dormitorios | 12.806 | $671 | $143 | $90 | $14989% | $4518% | $1.054 | +57.0% |
| 3 dormitorios | 5.509 | $1.399 | $319 | $108 | $29989% | $9118% | $2.144 | +53.2% |
Garantía y comisión se reportan como promedio condicional: el monto cuando se cobra, junto al porcentaje de avisos que lo cobran (en superíndice). La fórmula que produce estos números está definida abajo en la sección 2; el universo de la muestra y el método de recorte en la sección 4.
1. Qué mide el UACI
El UACI publica cuatro variables por cohorte (barrio × cantidad de dormitorios × mes):
| Variable | Unidad | Descripción |
|---|---|---|
| Mediana mensual total | USD/mes | Percentil 50 de la muestra recortada. El caso medio del inquilino. |
| Percentil 25 | USD/mes | Límite inferior del rango típico. |
| Percentil 75 | USD/mes | Límite superior del rango típico. |
| Unidades activas | unidades | Unidades rankeables en la cohorte, contadas en tiempo real. |
Se eligen mediana y percentiles en lugar de media porque los alquileres tienen una cola derecha larga: los outliers de lujo distorsionan la media. La mediana es la señal robusta. La mitad de la cohorte queda debajo, la mitad encima.
2. La fórmula de costo total
Para cada aviso directo (Argenprop, Zonaprop, MercadoLibre y similares), el costo mensual total es la suma de cinco componentes:
| Componente | Cómo se computa |
|---|---|
| Alquiler base | Alquiler mensual publicado. Valores en ARS convertidos al dólar blue de la fecha de observación. |
| Expensas | Cuota del consorcio. Valor real cuando el aviso lo publica. Sino un fallback de tres niveles: mediana del edificio → promedio por barrio escalado por m² → porcentaje del alquiler. Cerca del 40% de los alquileres directos caen al menos un nivel. |
| Servicios | Estimados a partir del tamaño del departamento y la cantidad de AC a tarifa N1 (sin subsidio). Fórmula: $40 + $4·√m² + cantidad_AC × $25. Fuentes: tarifas Edenor, Metrogas, AySA, canasta Economis 2026, Expatistan. |
| Comisión inmobiliaria | Amortizada mensualmente sobre el contrato. Cero para dueño directo. Para alquileres permanentes en CABA modelamos la realidad, no la ley: ~20% de los avisos cobran comisión al inquilino aunque la Ley de Alquileres la prohíbe, promedio $74/mes amortizado. Para temporarios donde el aviso calla y el publicador es una inmobiliaria, el modelo aplica un mes de alquiler por defecto — porque la comisión es norma y se negocia al contacto (~43% de temporarios de inmobiliaria en CABA no la mencionan explícitamente). Los reclamos explícitos de sin comisión siempre invalidan el valor por defecto. |
| Garantía de alquiler | Seguro de caución amortizado mensualmente: ~8% del valor total del contrato dividido por meses. Cero para alquileres temporarios y para caucion_type ∈ {propietario, none} donde el propietario acepta otra forma de garantía. |
Para avisos de Airbnb, el costo total es el precio mensual que el huésped ve en la búsqueda de Airbnb — tarifa por noche × 30 más limpieza, tarifa de servicio e impuestos, todo en un solo número. El UACI agrupa avisos de Airbnb y alquileres directos en la misma cohorte para comparar entre fuentes en igualdad de condiciones.
Excluidos de la fórmula mensual: limpieza de entrada (una vez), sellado (~0.5% del contrato, una vez) y depósito reembolsable. Estos los maneja por separado el modelo de costos de transición del motor de ranking y no forman parte del UACI mensual.
3. Definición de cohorte
Cada observación del UACI es una cohorte (barrio, cantidad de dormitorios, mes). Se agrupan todas las fuentes y todos los estados de amueblamiento:
- Barrio: 74 barrios de Buenos Aires más Zona Norte y corredores del GBA con inventario relevante (Vicente López, San Isidro, Tigre, La Matanza y similares).
- Dormitorios: 0 (monoambiente) a 4+. Cinco o más dormitorios se agrupan en la categoría 4 por estabilidad de la muestra.
- Mes: alineado con el mes calendario. La marca de tiempo es el
computed_atdel último recómputo nocturno deprice_segments. - Agrupación: Airbnb + Argenprop + Zonaprop + MercadoLibre. Amplio entre canales porque el conjunto de opciones del inquilino es el mercado completo, no un solo portal. Amueblado y sin muebles combinados porque comparar entre estados es justamente lo que necesita el inquilino que elige entre temporario amueblado y permanente sin muebles.
Sub-cohortes más estrechas — por ejemplo Recoleta 2 dormitorios amueblado solo Airbnb — están disponibles en los datos crudos pero no forman parte del UACI, porque en muchos barrios caen por debajo del umbral de 20 avisos para percentiles estables.
4. Construcción de la muestra — percentiles recortados
Para cada cohorte, el UACI recorta la distribución cruda al rango percentil 10–80 antes de calcular la mediana y el rango.
Por qué recortar: la cola inferior contiene avisos con errores obvios — expensas faltantes, moneda mal etiquetada, errores de tipeo que corren la coma. La cola superior contiene outliers de lujo estructuralmente distintos al mercado modal: un penthouse en Puerto Madero no es el mismo producto que un alquiler estándar. Sin recortar, la mediana se desplaza varios puntos porcentuales por cohorte — suficiente para volver poco confiable la comparación mes a mes.
Cohortes con menos de 20 avisos luego del recorte quedan excluidas del UACI (no se publica mediana). Veinte es el tamaño mínimo al que el error estándar de la mediana compite con la variación natural de precios entre meses; por debajo, el número reportado no se distingue estadísticamente del ruido.
Las reglas de amplitud son explícitas, no silenciosas. Cuando una cohorte es demasiado estrecha para una muestra estable, el índice no amplía el alcance en silencio. Usa una cohorte más amplia (todos los canales, todos los estados de amueblamiento) marcada explícitamente como nivel 2, o no reporta valor.
5. Fuentes de datos
| Fuente | Qué usamos | Volumen |
|---|---|---|
| Airbnb | Avisos, precios, disponibilidad | 29,258 |
| Argenprop | Avisos, precios, comisiones, términos de garantía | 15,888 |
| Zonaprop | Avisos, precios, comisiones, términos de garantía | 23,491 |
| MercadoLibre | Avisos, precios, inventario dueño directo | 35,252 |
| Edenor / AySA / Metrogas | Tarifas de servicios públicos | — |
| dolarapi.com | Dólar blue para conversión ARS/USD | — |
Se agregan fuentes nuevas regularmente. Cada plataforma nueva aumenta la cobertura y fortalece la comparación multi-plataforma dentro del UACI.
6. Cadencia de actualización
- Ingesta de avisos: continua. Los avisos nuevos aparecen en el UACI horas después de publicarse en su plataforma de origen.
- Recómputo de segmentos de precio: recómputo completo nocturno de todos los segmentos (barrio, dormitorios, canal, amueblado). La columna
price_segments.computed_atregistra el timestamp. - Serie histórica: están planeadas capturas mensuales para publicar serie temporal. Hasta entonces, el UACI publica solo la observación más reciente.
- Tipo de cambio: los valores en ARS se convierten al blue de la fecha de captura del aviso, no de la fecha de publicación del UACI, para evitar revaluar avisos históricos a tasas actuales.
7. Variables publicadas
El UACI se publica como JSON-LD Schema.org Dataset en esta página de metodología, con las cuatro variables debajo declaradas en variableMeasured. Las entidades StatisticalDataset por cohorte, embebidas en cada página de aviso y ranking, están en implementación — cada una llevará un @id con alcance de cohorte que referencia al UACI canónico como padre.
| Nombre de variable | Unidad | Campo fuente |
|---|---|---|
| Mediana mensual total | USD/mes | price_segments.p50 |
| Percentil 25 mensual total | USD/mes | price_segments.p25 |
| Percentil 75 mensual total | USD/mes | price_segments.p75 |
| Unidades activas | unidades | Conteo en vivo desde unit_ranking_data |
Cada entidad Dataset tiene un @id alcanzado a la cohorte con la forma https://unitrank.com/indices/uaci#{barrio}-{dormitorios}br-{mes} para que los crawlers y motores de búsqueda puedan deduplicar y recorrer el UACI entre páginas de avisos.
8. Limitaciones conocidas
Dónde es más débil el UACI, con honestidad:
- Volatilidad del tipo de cambio. Los componentes en ARS se convierten a USD a tasas de captura. Cuando la brecha blue-oficial se mueve fuerte dentro de un mes (como ocurrió periódicamente en 2023 y principios de 2025), la mediana en USD cambia sin que cambie el mercado subyacente. El índice no ajusta por deriva intramensual del tipo de cambio.
- Elección del límite de recorte. Distintos límites producen distintas medianas. El UACI usa percentil 10–80, que es asimétrico: los outliers de lujo distorsionan más que las gangas mal etiquetadas. Recortes simétricos (p.ej. 10–90) mueven la mediana reportada entre 1% y 3% en barrios de alta varianza.
- Clasificación de amueblamiento basada en fotos. Cerca del 61% de los avisos tienen capacidad de camas detectable por extracción LLM de fotos. El 39% restante se trata como estado desconocido, no como sin muebles. Las cohortes agrupan todos los estados, entonces el impacto dentro de la cohorte es chico; las sub-cohortes más estrechas son más sensibles.
- Comisión inmobiliaria: realidad vs. ley. La Ley de Alquileres prohíbe cobrar comisión al inquilino en alquileres permanentes en CABA, pero ~20% de los avisos la cobran igual. El UACI modela lo que el inquilino paga realmente, no lo que la ley manda, y eso se ve en el costo total. Lectores que comparen el UACI con fuentes que asumen cumplimiento legal deben esperar una diferencia.
- Valor por defecto de comisión en temporarios. Cerca del 43% de los avisos de temporario de inmobiliaria en Buenos Aires no mencionan la comisión en la descripción porque es norma y se negocia al contacto. El UACI aplica un mes de alquiler por defecto en ese caso silencioso. Los reclamos explícitos (
sin comisión,dueño directo) siempre invalidan el valor por defecto. El principio: el silencio no es ausencia cuando la norma de mercado es de alta confianza, pero un reclamo explícito siempre gana.
9. Cómo citar el UACI
Los datos del UACI se publican bajo Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0. Podés citar cifras, incrustar tablas o republicar snapshots con atribución. Uso comercial permitido bajo los mismos términos de licencia.
Cita sugerida
Unitrank (April 2026). Índice Unitrank de Costo Total (UACI): Buenos Aires, April 2026. Recuperado de unitrank.com/methodology/all-in-cost-index. Licencia CC BY-SA 4.0.
Para periodistas e investigadores
- Entidad nombrada: Unitrank en Wikidata (Q138792840).
- Datos en bruto: snapshots mensuales del UACI en CSV están en planificación. Citación antes de la publicación: apuntar a esta página de metodología; las cifras de datos pueden tomarse directamente de las tablas en vivo en unitrank.com bajo los mismos términos CC BY-SA 4.0.
- Consultas personalizadas: cortes por barrio, dormitorios o duración de estadía disponibles a pedido.
- Revisiones previas: chequeos de datos pre-publicación en 24 horas para trabajos con deadline.
- Línea de atribución: «Fuente: Índice Unitrank de Costo Total, April 2026».
Correcciones y consultas de metodología: [email protected].
10. Preguntas frecuentes
¿Por qué usar percentil recortado en lugar de la media?
Los alquileres tienen cola derecha larga: un puñado de avisos de lujo arriba y un puñado de errores de datos abajo pueden mover la media varios puntos porcentuales por cohorte. La mediana es robusta a ambos. El recorte 10–80 es asimétrico porque los outliers de lujo distorsionan más que las gangas mal etiquetadas en este mercado.
¿Cómo trata el UACI la prohibición de comisión de la Ley de Alquileres?
La ley prohíbe cobrar comisión al inquilino en alquileres permanentes en CABA. Alrededor del 20% de los avisos la cobran igual. El UACI modela lo que el inquilino paga realmente (~$74/mes amortizado en los avisos con comisión), no lo que la ley manda. Lectores que comparen el UACI con fuentes que asumen cumplimiento legal deben esperar una diferencia.
¿Por qué el UACI incluye Airbnb y alquileres directos en la misma cohorte?
El conjunto real de elección del inquilino es el mercado entero. Quien busca 2 dormitorios en Palermo compara temporario amueblado con permanente sin muebles — y la brecha entre ambas opciones es la señal más valiosa que publica el índice. Separar por canal ocultaría ese arbitraje. Sub-cohortes más estrechas están disponibles en los datos brutos para investigadores que las necesiten.
¿El UACI ajusta por deriva intramensual del tipo de cambio?
No. Los componentes en ARS se convierten a USD al dólar blue de la fecha de captura del aviso, no de la fecha de publicación del índice. Cuando la brecha blue-oficial se mueve fuerte dentro de un mes (como ocurrió periódicamente en 2023 y principios de 2025), la mediana en USD se desplaza sin que se mueva el mercado subyacente. Es una limitación conocida, documentada en la sección 8.
¿Por qué no separan amueblado y sin muebles en el UACI?
La detección de amueblamiento se basa en fotos y cubre ~61% de los avisos. El 39% restante es estado desconocido, no sin muebles. Separar la cohorte por amueblado tira el 39% de la muestra a una canasta «desconocida» que no sirve analíticamente. Agrupamos en su lugar. Investigadores que necesiten el corte pueden consultar los datos subyacentes por total_bed_capacity > 0.
¿Puedo usar los datos del UACI comercialmente?
Sí. El UACI se publica bajo Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0. El uso comercial está permitido bajo los mismos términos de licencia: atribuí a Unitrank como fuente y liberá los datasets derivados bajo la misma licencia. Ver la sección de cita arriba para el formato sugerido.