Unitrank Індекс повної вартості (All-in Cost Index) — Методологія
Технічне визначення UACI: структура когорти, формула, джерела даних, відомі обмеження. Опубліковано під ліцензією CC BY-SA 4.0. Оновлено May 2026.
Індекс Unitrank All-in Cost Index (UACI) вимірює реальну щомісячну вартість оренди квартири в Буенос-Айресі — за барріо та кількістю спалень. На відміну від заявленої орендної плати, UACI додає адміністративні внески/експенси, комунальні послуги та щомісячне амортизоване навантаження застави для гарантії оренди й комісії брокера — тобто що орендар реально сплачує, а не те, що обіцяє заголовок оголошення.
Ця сторінка точно визначає UACI: що саме вимірюється, як формується вибірка, як обчислюються значення, коли вони оновлюються та як їх цитувати. Загальніша методологія рейтингу Unitrank — моделювання поїздок на роботу, оцінка шуму, переведення «результат-вартість» — живе на загальній сторінці методології.
Поточний результат
У сукупності 42.628 довгострокових об’єктів прямої оренди, виміряних під час останнього повного перерахунку, реальна щомісячна вартість перевищує заявлену оренду в медіані на 56% до 58% залежно від кількості спалень. Компоненти, які листинг зазвичай не показує — плата за будівлю, комунальні послуги, амортизована застава для гарантії оренди та комісія брокера — є системними, а не випадковими.
| Спальні | Об’єкти | Заявл. оренда | Експенси | Комунальні | Гарантія | Брокер | All-in | Різниця |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 bedroom | 24,913 | $468 | $93 | $73 | $9488% | $2719% | $727 | +55.5% |
| 2 bedrooms | 12,420 | $669 | $143 | $89 | $15489% | $4518% | $1,057 | +57.9% |
| 3 bedrooms | 5,295 | $1,367 | $319 | $107 | $30590% | $9018% | $2,127 | +55.6% |
Стовпці «Гарантія» та «Брокер» показують умовне середнє — суму, коли стягується, — разом із відсотком листингів, де це стягується (у надрядку). Формула, що генерує ці значення, визначена нижче в розділі 2; всесвіт вибірки та метод обрізання — у розділі 4.
1. Що вимірює UACI
UACI публікує чотири змінні для кожної когорти (барріо × кількість спалень × місяць):
| Змінна | Одиниця | Опис |
|---|---|---|
| Медіанна щомісячна повна вартість | USD/місяць | 50-й перцентиль обрізаної вибірки. «Середній» випадок орендаря. |
| 25-й перцентиль | USD/місяць | Нижня межа типового діапазону цін. |
| 75-й перцентиль | USD/місяць | Верхня межа типового діапазону цін. |
| Кількість активних оголошень | об’єкти | Лістинги, готові до рейтингу в когорті, актуальні на момент запиту. |
Медіанні межі та перцентилі обираються замість середнього, тому що ціни оренди мають довгий правий «хвіст»: розкішні аномалії спотворюють середнє. Медіана — стійкий сигнал. Половина когорти нижче, половина вище.
2. Формула повної вартості (all-in)
Для кожного листинга прямої оренди (Argenprop, Zonaprop, MercadoLibre та подібні), повна щомісячна вартість — це сума п’яти компонентів:
| Компонент | Як обчислюється |
|---|---|
| Базова оренда | Щомісячна орендна плата як у листингу. Значення ARS конвертуються за синім курсом на дату спостереження. |
| Експенси | Плата за будівлю. Фактичне значення, коли листинг його публікує. Інакше — триступеневий резерв: медіана будівлі → середнє по барріо, скориговане за м² → частка від оренди. Близько 40% прямих орендів вдаються принаймні до одного рівня резерву. |
| Комунальні послуги | Оцінюються за площею квартири та кількістю кондиціонерів на N1 (незасубсидовані) за тарифами. Формула: $40 + $4·√sqm + AC_count × $25. Джерела: тарифи Edenor, Metrogas, AySA, canasta Economis 2026, Expatistan. |
| Комісія брокера | Амортизується щомісяця протягом строку дії договору. Нуль для листингів owner-direct (оренда напряму від власника). Для довгострокових оренд у CABA ми моделюємо реальність, а не право: ~20% листингів стягують платіж, який сплачує орендар, попри те, що Ley de Alquileres забороняє це, в середньому $74/міс амортизовано. Для тимчасових орендів, де листинг мовчить, а публікатор — агентство, модель застосовує резерв за замовчуванням в один місяць орендної плати — бо платіж є нормативним і узгоджується під час контакту (~43% BA агентських тимчасових листингів не містять явного тексту про комісію). Будь-які явні твердження про відсутність комісії завжди мають пріоритет над резервом. |
| Застава для гарантії оренди | Seguro de caución амортизується щомісяця: ~8% від загальної вартості договору, поділені на кількість місяців договору. Нуль для тимчасових оренд і для caucion_type ∈ {propietario, none}, коли власник відмовляється від вимоги. |
Для листингів Airbnb повна вартість — це зібрана щомісячна ціна, яку гість бачить на пошуковій поверхні Airbnb — нічний тариф × 30 плюс прибирання, сервісний збір і податки, усе в одному числі. UACI об’єднує Airbnb та прямі оренди в одну й ту ж когорту, тож порівняння між джерелами відбувається на рівних умовах.
Не включено до щомісячної формули: прибирання під час заїзду (одноразове), sellado (гербовий збір, ~0.5% від вартості договору, одноразово) та повертається застава. Вони обробляються окремо в моделі перехідних витрат рейтингового рушія і не входять до щомісячного UACI.
3. Визначення когорти
Кожне спостереження UACI — це когорита (барріо, кількість спалень, місяць). Усі джерела об’єднані, включені всі стани комплектації:
- Барьйо: 74 райони Буенос-Айреса плюс коридори Zona Norte та GBA з суттєвим обсягом пропозицій (Vicente López, San Isidro, Tigre, La Matanza та подібні).
- Кількість спалень: 0 (студія / monoambiente) до 4+. Кількості спалень 5 або більше об’єднуються в «4 спальні» для стабільності розміру вибірки.
- Місяць: узгоджений з календарним місяцем. Мітка «as-of» — це
price_segments.computed_atостаннього нічного перерахунку. - Об’єднання: Airbnb + Argenprop + Zonaprop + MercadoLibre. Широко по каналах, бо множина вибору орендаря — це весь ринок, а не один портал. Комбінуємо мебльовані та немебльовані варіанти, бо саме це потрібно для коректного порівняння: коли орендар обирає між тимчасовою мебльованою орендою та довгостроковою немебльованою угодою.
Більш вузькі підкогорти — наприклад Recoleta 2BR мебльована Airbnb тільки — доступні в сирих даних, але не входять до UACI, бо вузькі когорти часто падають нижче порогу в 20 листингів для стабільних перцентилів у багатьох барріо.
4. Побудова вибірки — обрізані перцентилі
Для кожної когорти UACI обрізає початковий розподіл до 10-го–80-го перцентиля перед обчисленням медіани та діапазону.
Навіщо обрізати: нижній «хвіст» містить листинги з очевидними помилками — відсутні експенси, неправильно позначена валюта, друкарські помилки, що зміщують кому/десяткову крапку. Верхній «хвіст» містить розкішні аномалії, структурно відмінні від типового ринку: пентхаус у Puerto Madero — це не той самий продукт, що стандартна оренда. Без обрізання медіана зсувається на кілька відсотків на когорту — цього достатньо, щоб зробити порівняння місяць-до-місяця ненадійним.
Когорти з менш ніж 20 листингами після обрізання виключаються з UACI (для такої когорти не публікують медіану). 20 — це мінімальний розмір вибірки, коли стандартна похибка оцінки медіани є конкурентною з природними коливаннями цін оренди від місяця до місяця; нижче цього значення опубліковане число статистично не відрізняється від шуму.
Правила ширини когорти визначені явно, а не мовчки. Коли когорту не можна звузити до стабільної вибірки, індекс не «розширює» область тихо. Він або використовує ширшу когорту (наприклад, усі канали, усі стани комплектації), що явно позначена як рівень 2, або не публікує значення.
5. Джерела даних
| Джерело | Що ми використовуємо | Обсяг |
|---|---|---|
| Airbnb | Листинги, ціноутворення, доступність | 29,291 |
| Argenprop | Листинги, ціноутворення, комісії брокерів, умови гарантії | 23,963 |
| Zonaprop | Листинги, ціноутворення, комісії брокерів, умови гарантії | 25,372 |
| MercadoLibre | Листинги, ціноутворення, запаси прямої оренди | 34,792 |
| Edenor / AySA / Metrogas | Тарифні сітки на комунальні послуги | — |
| dolarapi.com | Синій курс USD/ARS для конвертації валют | — |
Нові джерела додаються на постійній основі. Кожна нова платформа розширює охоплення та підсилює порівняння між платформами всередині UACI.
6. Частота оновлень
- Інгест листингів: Безперервно. Нові листинги зазвичай з’являються в UACI протягом кількох годин після публікації на платформі-джерелі.
- Перерахунок сегментів ціни: Щоденно вночі повний перерахунок усіх (барріо, спальня, канал, комплектація) сегментів. Стовпець
price_segments.computed_atзаписує часову мітку «as-of». - Історичні ряди: Щомісячні знімки для релізу часових рядів плануються. Поки вони не почнуться, UACI публікує лише останнє спостереження.
- Курс обміну: Значення, виражені в ARS, використовують синій курс, як він був зафіксований на дату захоплення листинга, а не на дату публікації UACI, щоб уникнути переоцінки історичних листингів за поточними курсами.
7. Опубліковані змінні
UACI виводиться як Schema.org Dataset JSON-LD на цій сторінці методології, а чотири змінні нижче оголошені під variableMeasured. StatisticalDataset сутності для кожної когорти, вбудовані на кожній сторінці деталізації листинга та рейтингу, перебувають у фазі впровадження — кожна матиме @id з прив’язкою до когорти, що посилається на канонічного батька UACI.
| Назва змінної | Одиниця | Поле джерела |
|---|---|---|
| Медіанна щомісячна повна вартість | USD/місяць | price_segments.p50 |
| 25-й перцентиль щомісячної повної вартості | USD/місяць | price_segments.p25 |
| 75-й перцентиль щомісячної повної вартості | USD/місяць | price_segments.p75 |
| Кількість активних оголошень | об’єкти | Live-лічильник з unit_ranking_data |
Кожна сутність Dataset має @id з прив’язкою до когорти у формі https://unitrank.com/indices/uaci#{barrio}-{bedrooms}br-{month}, щоб LLM-сканери та пошукові системи могли дедуплювати й переходити через UACI між сторінками листингів.
8. Відомі обмеження
Де UACI найслабкіший — прямо:
- Волатильність обмінного курсу. Компоненти, виражені в ARS, конвертуються в USD за курсом на момент захоплення. Коли синьо-офіційний спред різко рухається всередині місяця (як це періодично траплялося упродовж 2023 і на початку 2025), USD-еквівалент медіани зсувається без зміщення базового ринку. Індекс не коригує дрейф курсу всередині місяця.
- Вибір меж обрізання. Різні межі обрізання дають різні медіани. UACI використовує 10–80 перцентиль, що є асиметричним: розкішні аномалії спотворюють більше, ніж «підвалові» помилкові маркування. Симетричне обрізання (наприклад, 10–90) зсуває опубліковану медіану на один–три відсотки у барріо з високою дисперсією.
- Класифікація комплектації робиться по фото. Близько 61% оголошень мають визначувану місткість по спальних місцях на основі фотоаналізу LLM. Інші 39% вважаються невідомим станом комплектації, а не немебльованими. Когорти об’єднують усі стани, тож вплив усередині когорти невеликий; вужчі підкогорти більш чутливі.
- Реальність комісії брокера vs. закон. Ley de Alquileres забороняє орендарській стороні сплачувати брокерські комісії на довгострокових орендах CABA, але ~20% листингів все одно стягують її. UACI моделює те, що орендарі реально сплачують, а не те, що вимагає закон, і це видно в all-in вартості. Читачі, які порівнюють UACI з джерелами, що відповідають закону, мають очікувати різницю.
- Тимчасова оренда: нормативний резерв комісії. Близько 43% BA агентських тимчасових листингів не згадують комісію брокера в описі, бо вона є нормативною та узгоджується під час контакту. У цій «мовчазній» ситуації UACI застосовує резерв за один місяць орендної плати. Явні твердження про відсутність комісії (
sin comisión,dueño directo) завжди мають пріоритет. Принцип: мовчання не означає відсутність, коли ринкова норма висока-впевненість, але явне твердження завжди перемагає.
9. Як цитувати UACI
Дані UACI випускаються під Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0. Цитуйте числа, вбудовуйте таблиці або перевидавайте знімки з вказанням авторства. Комерційне використання дозволене на тих самих умовах ліцензії.
Запропонована цитата
Unitrank (May 2026). Unitrank All-in Cost Index (UACI): Buenos Aires, May 2026. Отримано з unitrank.com/en/methodology/all-in-cost-index. Ліцензовано CC BY-SA 4.0.
Для журналістів і дослідників
- Іменована сутність: Unitrank на Wikidata (Q138792840).
- Масові дані: Щомісячні CSV-знімки UACI плануються. Цитування до релізу: посилання на цю сторінку методології; числові дані можна напряму цитувати з live-таблиць на unitrank.com під тією ж ліцензією CC BY-SA 4.0.
- Кастомні запити: Барріо, кількість спалень, скорочення тривалості перебування — доступні на запит.
- Оглядові копії: фактчек перед публікацією протягом 24 годин для роботи з дедлайнами.
- Рядок з атрибуцією: “Source: Unitrank All-in Cost Index, May 2026”.
Виправлення та питання щодо методології: [email protected].
10. Поширені запитання
Навіщо використовувати обрізаний перцентиль замість середнього?
Ціни оренди мають довгий правий «хвіст»: кілька розкішних листингів зверху та кілька очевидних помилок у даних знизу можуть зсунути середнє на кілька відсотків на когорту. Медіана стійка до обох. Обрізання 10–80 є асиметричним, бо розкішні аномалії спотворюють більше, ніж «дешеві» помилкові маркування саме на цьому ринку.
Як UACI трактує заборону комісії брокера в Ley de Alquileres?
Закон забороняє орендарській стороні сплачувати брокерські комісії на довгострокових орендах CABA. Але приблизно 20% оголошень стягують комісію все одно. UACI моделює те, що орендарі реально сплачують (~$74/міс амортизовано за листингами, де стягується комісія), а не те, що вимагає закон. Читачі, які порівнюють UACI з джерелами, що відповідають закону, мають очікувати різницю.
Чому UACI включає Airbnb та прямі оренди в одну когорту?
Реальний набір вибору орендаря — це весь ринок. Людина, яка шукає 2BR у Palermo, порівнює мебльований Airbnb з немебльованою довгостроковою орендою — і різниця в ціні між цими двома варіантами є найціннішим сигналом, який індекс публікує. Поділ за каналами це сховає. Вужчі підкогорти доступні в сирих даних для дослідників, яким це потрібно.
Чи коригує UACI дрейф валютного курсу всередині місяця?
Ні. Компоненти в ARS конвертуються в USD за синім курсом на дату захоплення листинга, а не на дату публікації індексу. Коли синьо-офіційний спред різко рухається всередині місяця (як це періодично траплялося упродовж 2023 і на початку 2025), USD-медіана зсувається без зміщення базового ринку. Це відоме обмеження, документоване в розділі 8.
Чому ви не розділяєте мебльоване та немебльоване в UACI?
Визначення комплектації робиться по фото і покриває приблизно 61% оголошень. Інші 39% — невідомий стан, а не немебльовані. Поділ когорти за комплектацією «впадає» ~39% вибірки в сегмент «невідомо», який не має аналітичної користі. Тому ми об’єднуємо разом. Дослідники, яким потрібний розподіл, можуть зробити запит до базових даних за total_bed_capacity > 0.
Чи можу я використовувати дані UACI комерційно?
Так. UACI опубліковано під Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0. Комерційне використання дозволене на тих самих умовах ліцензії: атрибутуйте Unitrank як джерело та публікуйте похідні Dataset-и під тією ж ліцензією. Дивіться розділ про цитування вище щодо запропонованого формату.