Как работает Unitrank
Техническая заметка об источниках данных, моделировании и известных ограничениях. Последнее обновление: April 2026.
Unitrank ранжирует каждую квартиру по тому, сколько вашей жизни она стоит. Не только аренда: дорога, шум, доступ к магазинам, качество рабочего пространства и каждая другая ежедневная активность. Квартира с наименьшими минутами в день занимает первое место.
Результаты персонализированы под ваше место работы, состав семьи, доход и образ жизни. Объединяя все основные платформы, алгоритм сравнивает Airbnb в Палермо с прямой арендой на Argenprop, временной арендой на Zonaprop и квартирой от собственника на MercadoLibre на равных условиях: одна модель стоимости, один расчёт транспорта, одна оценка шума.
1. Что мы измеряем
Каждая квартира оценивается по 21 жизненным аспектам. Каждый из них это ежедневная или еженедельная активность, которую ваша квартира делает проще или сложнее.
| Категория | Аспекты | Что они отражают |
|---|---|---|
| Жильё | Аренда, Сон, Гигиена, Хранение | Стоимость аренды, качество кровати, ванная, шкафы |
| Продуктивность | Концентрация, Уборка, Стирка | Качество рабочего места, время на обслуживание дома |
| Фитнес | Кардио, Силовые | Доступ к спортзалу, близость парков, удобства здания |
| Питание | Еда, Продукты | Качество кухни, близость супермаркетов, рестораны |
| Социум | Нетворкинг, Свидания, Развлечения | Коворкинг, рестораны, доступ к ночной жизни |
| Семья | Детский сад, Школа, Выгул собак | Активируются автоматически по составу семьи |
| Благополучие | Удовлетворённость | Психологический комфорт, масштабируемый по доходу |
Ни один аспект не доминирует в рейтинге. Побеждает квартира, где все 21 аспектов вместе стоят меньше всего.
Для каждого аспекта несколько стратегий конкурируют. Квартира с бассейном может обойтись без дороги в спортзал для кардио. Без стола учитывается стоимость коворкинга. Готовить, есть в ресторане или заказать доставку: все три варианта конкурируют для каждого приёма пищи, и самый дешёвый побеждает.
Для аспектов с несколькими ближайшими вариантами поездки распределяются между конкурирующими заведениями с учётом расстояния и качества. Ближний и хорошо оснащённый супермаркет забирает большую часть ваших закупок, чем далёкий мини-маркет. Завтрак, обед и ужин моделируются отдельно с разными предпочтениями заведений и масштабированием по домохозяйству.
2. Что находит алгоритм
Четыре решения, которые рейтинг принимает иначе, чем человек, листающий объявления.
Шум внутри одного здания
Квартира на улицу и квартира во двор по одному адресу могут отличаться на 15-20 дБ. Это разница между сном с берушами и сном в тишине. Обе квартиры выставлены по одной цене. Ни одна платформа их не различает. Рейтинг знает, какая сторона здания выходит на авениду.
Треугольник поездок
Арендатор работает в Микросентро, ходит в спортзал в Бельграно, а дети учатся в Нуньесе. Это три маршрута, а не один. «Палермо в центре» верно в среднем, но не для этой семьи. Рейтинг находит квартиру, минимизирующую треугольник всех трёх направлений. Выбор Палермо, потому что все говорят Палермо, обходится в 20-40 лишних минут в день.
Ловушка экспенсов
Две квартиры по $800/мес. У одной экспенсы $50/мес, у другой $250. Квартира за $800+$250 дороже, чем квартира за $900 с экспенсами $80. Арендаторы фильтруют по аренде. Рейтинг ранжирует по полной стоимости.
С мебелью vs без мебели: реальное сравнение
Большинство платформ помечают квартиры как «с мебелью» или «без мебели», но никогда не сравнивают их на равных условиях. Рейтинг это делает. Он рассчитывает реальную стоимость квартиры без мебели, включая покупку, доставку, сборку и утилизацию при выезде. При сроке менее 12 месяцев квартиры без мебели часто обходятся дороже меблированных с учётом этих скрытых расходов. Каждый пользователь видит сравнение на основе своего реального срока проживания.
3. Расчёт полной стоимости
Большинство платформ показывают базовую аренду. Мы показываем, сколько вы реально платите каждый месяц.
| Компонент | Как мы рассчитываем |
|---|---|
| Базовая аренда | Месячная аренда как указано. Для Airbnb: тариф за ночь × 30 + уборка + сервисный сбор |
| Экспенсы | Коммунальные платежи здания. Реальные, если указаны, иначе оценка по соседям или средним по району |
| Услуги | Оценка по площади квартиры и количеству кондиционеров. На основе тарифов N1 без субсидий Edenor, Metrogas и AySA |
| Гарантия | Seguro de caución с амортизацией помесячно: ~8% от суммы контракта, делённые на количество месяцев. Ноль для временной аренды и прямых собственников |
| Комиссия | Амортизация помесячно. Зависит от объявления: некоторые берут 1-2 месяца, некоторые ноль. Прямая аренда от собственника без комиссии |
4. Модель транспорта
Расстояния пешком и на авто используют реальную маршрутизацию по данным дорог OpenStreetMap. Это настоящие пешеходные маршруты, а не расстояния по прямой.
| Режим | Метод | Параметры |
|---|---|---|
| Пешком | OSRM (движок маршрутизации с открытым кодом) | 82 м/мин, 5,0 км/ч |
| Авто | Автомобильный маршрут OSRM | Включает время парковки и топливо |
| Субте | Расписания GTFS + пешеходный доступ | Пешком до станции + 5 мин ожидание + поездка + пересадка + пешком до цели |
| Колективо | Частоты GTFS | Пешком до остановки + 8 мин ожидание + поездка 14 км/ч |
| Электричка | Расписания GTFS | Пешком до станции + 10 мин ожидание + поездка 27 км/ч все остановки |
Расстояния предварительно рассчитаны для 246 категорий и 216k+ точек интереса: супермаркеты, станции метро, парки, спортзалы, школы, коворкинги и другие. Для пользовательских местоположений, таких как ваша работа или школа, точные маршруты рассчитываются в реальном времени.
5. Модель шума
Каждая квартира получает оценку воздействия шума от 0 (тишина) до 100 (сильное воздействие).
Внешний шум: 5 источников
- Дорожный трафик: Модель шума CoRTN на основе геометрии дорог OpenStreetMap с калиброванными объёмами движения. Основные магистрали вносят наибольший вклад.
- Авиация: Модель точечного затухания от Аэропарка. В основном затрагивает Палермо, Бельграно и Нуньес.
- Ночная жизнь: Ночные клубы и бары в радиусе 200 м. Актуально для Палермо Сохо, Сан-Тельмо и развлекательных районов.
- Автобусные остановки: Остановки колективо на высокочастотных маршрутах вдоль основных авенид.
- Суммирование: Все 5 источников складываются в области мощности через акустическое сложение.
Внутренняя звукоизоляция
Внешний шум ослабляется оболочкой здания. Закрытые окна с кондиционером ослабляют на 14 дБ. Открытые окна без кондиционера ослабляют на 10 дБ. Возраст здания добавляет 0-3 дБ, стеклопакеты добавляют 5 дБ, звукоизоляция добавляет 3 дБ. Значения для открытых окон из Locher et al. 2018, исследование 102 швейцарских резиденций.
Оценка воздействия
Формула: (внутр_дБ - 35) / 30 × 100, ограничено 0-100. Базовый уровень 35 дБ находится между рекомендацией ВОЗ для сна в 30 дБ и стандартом ASHRAE для офиса в 35 дБ. Потолок 65 дБ соответствует порогу ВОЗ «серьёзная угроза здоровью».
6. Конвертация денег во время
Все расходы конвертируются в минуты в день по формуле, учитывающей как заработок, так и психологический вес трат:
минут_на_доллар = √(трудовая_ставка × ставка_восприятия)
| Годовой доход | Мин на $1/день | Интерпретация |
|---|---|---|
| $20 000 | 7,21 | Каждый доллар ежедневных расходов ощущается как 7 минут жизни |
| $60 000 | 3,16 | Точка отсчёта |
| $100 000 | 2,19 | Деньги менее важны, время более |
| $200 000 | 1,28 | Оптимизация по времени, не по деньгам |
7. Статистическая валидация
Мы проверяем нашу модель затрат по рыночным ценам с помощью гедонической регрессии, статистического метода, изолирующего ценовую премию за каждую характеристику.
- Метод: Полулогарифмическая регрессия с фиксированными эффектами гексагональной сетки, контроль локации на уровне квартала (~460 м)
- Характеристики: 60+ удобств, тестируемых одновременно: бассейн, парковка, стиральная машина, лифт, кондиционер, рабочее место, посудомойка и другие
- R²: 0,51, объясняет 51% вариации цен. Соответствует опубликованным гедоническим исследованиям
- Наблюдений: 6 046 объявлений с полными данными
Там, где наша модель совпадает с рынком, мы получаем подтверждение. Там, где расходимся, алгоритм находит ценность, которую другие упускают.
| Характеристика | Наш штраф | Рыночная премия | Что это значит |
|---|---|---|---|
| Посудомойка | 8 мин/день | 5,7% | Подтверждено: рынок и модель совпадают |
| Бассейн | 5 мин/день | 18,9% | Рынок переоценивает: вы можете переплачивать за бассейн, который редко используете |
| Качество рабочего пространства | 25-75 мин/день | ~0% | Слепое пятно рынка: когда вы работаете из дома, алгоритм находит недооценённые квартиры с хорошим рабочим местом |
| Шум (двор vs улица) | 5-15 мин/день | Частично | Внутри одного здания разный шум за ту же цену: чистый арбитраж |
| Близость парка для собак | 4 мин/день на мин расстояния | Не оценено | С собакой 14 прогулок в неделю делают близость ценной. Рынок это игнорирует |
Каждая возможность арбитража персонализирована. Преимущество рабочего места появляется только когда вы указываете удалённую работу. Преимущество парка для собак появляется только когда вы указываете наличие собаки. Алгоритм адаптируется к вашей жизни, а не к средним рыночным предпочтениям.
8. Источники данных
| Источник | Что используем | Объём | Обновление |
|---|---|---|---|
| Airbnb | Объявления, цены, отзывы, фото | ~30k | Поиск каждые 2-6ч, детали ежедневно |
| Argenprop | Объявления, цены, фото | ~24k | Взвешенно: А ежедневно, Б/В каждые 3-7д |
| Zonaprop | Объявления, цены, фото | ~4k (растёт) | Обнаружение каждые 30 мин, полный обход ротацией |
| MercadoLibre | Объявления, цены, фото | ~12k (растёт) | Наибольший инвентарь от прямых собственников среди порталов |
| OpenStreetMap | POI в 246 категориях | 216k+ | Периодическое обновление экстракта |
| OSRM | Пешеходные и автомобильные маршруты | 28,797,746 расстояний | Собственный сервер, пересчёт при изменении POI |
| GTFS | Расписания транспорта: субте, колективо, электричка | 16k+ станций | Периодическое обновление расписаний |
| LLM-обогащение | Анализ фото: удобства, состояние, размер | ~460 фактов/квартира | Непрерывно, 50 единиц за раз каждые 10 мин |
| dolarapi.com | Курс USD/ARS | — | В реальном времени |
Новые источники добавляются регулярно. Каждая новая платформа увеличивает покрытие и усиливает сравнение между платформами.
9. Частота обновления
Свежесть данных напрямую влияет на качество рейтинга. Устаревшие объявления тратят ваше время впустую.
- Поиск Airbnb: Каждые 2-6 часов. Обнаружение новых, изменений цен, снятия с публикации.
- Доступность Airbnb: Синхронизация календаря каждый час, 300 объявлений за раз. Пустой календарь означает снятие объявления.
- Поиск Argenprop: Ротация по уровням. Районы А каждые ~1,2 дня.
- LLM-обогащение: Непрерывная пакетная обработка. Новые объявления обогащены за 4-6 часов.
- Перестроение рейтинга: Инкрементальное каждые 30 секунд. Полное ночью.
- Оценки доверия: Обновляются по отзывам, возрасту объявления и сигналам верификации.
- Вычисление рейтинга: Персонализированные результаты менее чем за 50 мс. Оценка всех 21 жизненных аспектов по всему инвентарю, выбор оптимальной стратегии для каждого аспекта по каждой квартире и полная разбивка каждого решения. В реальном времени, не из кэша.
10. Известные ограничения
Рейтинг это модель, а не оракул. Пять областей, где сигнал слабее, чем в остальной системе, и читатели должны учитывать это при чтении результатов.
- Определение меблировки основано на фотографиях. Примерно у 61% квартир количество спальных мест определяется по анализу фото LLM-моделью. Оставшиеся 39% считаются неизвестными, а не немеблированными. Это лучший доступный сигнал, когда текст объявления ненадёжен, но он упускает квартиры, где мебель вне кадра.
- Сигналы доверия неравномерны между источниками. На Airbnb есть количество отзывов, суперхост и отметка «фаворит гостей». На Argenprop, Zonaprop и MercadoLibre их нет. Оценки доверия для не-Airbnb источников строятся на возрасте объявления, объёме агентства, цене относительно рынка и отзывах пользователей — более узкий набор.
- У оценки экспенсов три уровня резервного расчёта. Фактические экспенсы используются, когда объявление их публикует. Иначе модель берёт медиану по другим квартирам того же здания, затем средний район за квадратный метр, затем процент от аренды. Каждый уровень менее точен, чем предыдущий. Около 40% прямой аренды попадает хотя бы на один уровень ниже.
- Модель шума не учитывает внутреннюю ориентацию. Квартира, выходящая во двор, обычно на 10–20 дБ тише, чем выходящая на улицу в том же здании. У модели есть поля для этого (
bedroom_faces,faces_street), но они извлекаются из фото с покрытием всего 14%. Для остальных 86% оценка шума отражает внешнюю экспозицию без поправки на ориентацию: квартиры на улицу в тихих зданиях выглядят лучше, чем есть, а дворовые в шумных зданиях выглядят хуже. - Гедонический R² равен 0,51. Модель цены объясняет 51% наблюдаемой вариации по 6046 объявлениям. Остальные 49% это шум, ненаблюдаемые характеристики и особенности конкретных объявлений (состояние, история споров, мотивация собственника). Рейтинг использует гедоническую регрессию для валидации, а не для установки цен, поэтому этот потолок не ограничивает итоговый счёт — но тем, кто прочтёт «R² = 1» в оценках цены, стоит умерить ожидания.
Каждое из этих ограничений активно сужается. Исходные данные открыты. Ошибки приветствуются: [email protected].
11. Как ссылаться на эту работу
Данные Unitrank публикуются по лицензии Creative Commons «С указанием авторства — На тех же условиях» 4.0. Можно цитировать цифры, встраивать таблицы и повторно публиковать наборы данных с указанием авторства. Коммерческое использование разрешено на тех же условиях лицензии.
Рекомендуемая ссылка
Unitrank (April 2026). Данные рынка аренды Буэнос-Айреса. Получено с unitrank.com/ru/methodology. Лицензия CC BY-SA 4.0.
Для журналистов и исследователей
- Именованная сущность: Unitrank в Wikidata (Q138792840).
- Массовые данные: ежемесячные снимки на github.com/unitrank/public-data.
- Индивидуальные запросы: срезы по району, сроку проживания или составу семьи доступны по запросу.
- Проверка перед публикацией: проверка фактов в течение 24 часов для материалов с дедлайном.
- Строка атрибуции: «Источник: Unitrank, данные рынка аренды Буэнос-Айреса, April 2026».
Вопросы по методологии: [email protected].