Desalojo exprés en Argentina: qué dicen realmente los proyectos de ley
Tres proyectos reducen el riesgo del propietario. Qué significa eso para tu caución, tu depósito y las zonas grises.
Verificado: 25 marzo 2026 Proyecto: no es ley aún
VitoSi pagás tu alquiler a tiempo con un contrato registrado, estos proyectos no te amenazan. Lo que SÍ cambian: el riesgo del propietario baja drásticamente, lo que debería significar menores costos de caución y depósitos más bajos. La preocupación real para expats: la mayoría de contratos temporarios no están registrados, lo que crea una zona gris sin importar si pagás o no. Todavía no cambió nada.
Los «5 días» son para usurpadores, NO inquilinos con contrato. No pago: 30 días con 3 de aviso. Al día con el pago: nada cambia.
Cronología: cómo llegamos acá
La tabla: qué cambia exactamente
Columna «Propuesto» = proyectos Yeza y Pagano combinados. El texto final podría ser muy distinto.
| Aspecto | Ley 27.551 (2020) | Hoy (DNU 70/2023) | Propuesto | Cambio |
|---|---|---|---|---|
| Plazo mínimo de contrato | 3 años obligatorios | Libre (default 2 años, Art. 1198) | Sin cambio | |
| Ajuste de alquiler | ICL anual (una vez al año) | Libre: cualquier índice, cualquier frecuencia | Sin cambio | |
| Garantías exigibles | Reguladas: máx. 2 tipos | Libres: propietario decide | Sin cambio | |
| Aviso previo por falta de pago | 10 días (intimación fehaciente) | 10 días (intimación fehaciente) | 3 días cambia | |
| Tipo de caución judicial | Real (depósito en dinero) | Real (depósito en dinero) | Juratoria (juramento) cambia | |
| Mediación previa obligatoria | Obligatoria (Ley 26.589) | Opcional para desalojos (Art. 5 inc. 6) | Exceptuada si contrato registrado en AFIP cambia | |
| Proceso judicial | Sumarísimo (CPCCN Art. 498+) | Sumarísimo (CPCCN Art. 498+) | Sumarísimo con plazos comprimidos cambia | |
| Plazo real de desalojo | 8–24+ meses (práctica judicial) | 8–24+ meses (misma práctica) | ~30 días (objetivo declarado) cambia | |
| Desalojo de usurpadores/intrusos | Meses a años (proceso penal + civil) | Meses a años | 5 días hábiles cambia | |
| Causales de rescisión por el locador | 3: cambio destino, abandono, falta de pago (Art. 1219) | 4: +cualquier causa pactada (Art. 1219 inc. d) | Sin cambio adicional | |
| Terminación anticipada (inquilino) | Desde mes 6. Penalidad: 1.5 meses (<12m) o 1 mes | Cualquier momento. Penalidad: 10% del restante | Sin cambio | |
| Uso de fuerza pública | Requiere autorización del juez | Igual | Autorizada + cambio de cerraduras + allanamiento cambia | |
| Protección de personas vulnerables | Defensor de Menores interviene ANTES (Art. 103 CCyCN) | Igual | Evaluación DESPUÉS del desalojo cambia |
Qué significa para vos
IMPORTANTE: Nada de lo siguiente es ley. Describe lo que PASARÍA si se aprueba. Ley vigente: DNU 70/2023 + Ley de Bases 27.742.
Alquilo con contrato formal (registrado en AFIP)
Tenés un contrato escrito, registrado en AFIP/ARCA, pagás por transferencia bancaria.
No sos el objetivo de estos proyectos. Tu propietario es el beneficiario. Menor riesgo de impago = menos razón para exigir cauciones caras. El registro en AFIP se vuelve arma de doble filo: beneficios impositivos (deducción de Ganancias, Art. 83 inc. a Ley 20.628), pero habilita la vía rápida en tu contra. Si pagás en tiempo y forma, nada cambia en el desalojo. Lo que debería cambiar: lo que pagás de caución y depósito.
Soy expat con alquiler temporario
Contrato 1–6 meses, pagás en dólares. Probablemente no registrado en AFIP.
La mayoría de contratos de expats no están registrados en AFIP, así que la vía exprés no se aplicaría. Pero tampoco podés probar fácilmente el contrato ante un juez. Dato clave: si te quedás más de 3 meses con contrato «temporario», la ley presume que no es temporario (Art. 1199 CCyCN).
Alquilo informalmente / pago en efectivo / no tengo contrato
Acuerdo verbal, pagos en efectivo o USD, sin papeles.
Sin contrato escrito, el propietario podría clasificarte como «ocupante precario», con entrega en 5 días en lugar de 30. Los mensajes de WhatsApp y comprobantes de transferencia SÍ son evidencia legal (Art. 319 CCyCN). GUARDÁLOS.
Guardá transferencias, capturas de WhatsApp, recibos. Art. 319 CCyCN reconoce documentos electrónicos como prueba. Diferencia entre «inquilino» (30 días) y «ocupante» (5 días).
Soy propietario
Propiedad alquilada o considerando alquilar.
Mayor beneficiario del cambio. Tu riesgo financiero baja de años a semanas, lo que debería trasladarse a menores exigencias de garantía (cauciones más baratas, depósitos más bajos). Pero la vía rápida requiere contrato registrado en AFIP, que expone el ingreso al fisco. Registrar = desalojo rápido + menor costo para inquilinos que pagan. No registrar = proceso lento pero sin carga fiscal. El proyecto presiona hacia la formalización.
Soy corredor inmobiliario o broker
Matriculado o no.
El registro se vuelve argumento de venta premium para propietarios. Agentes no matriculados y brokers informales quedan en desventaja: sus contratos podrían no calificar para la vía rápida frente a matriculados (CUCICBA).
Soy proveedor de caución / garantía
Seguro de caución (GarantíaYa, Respaldar, etc.) o garante propietario.
Potencialmente existencial. Si el desalojo pasa de años a semanas, ¿por qué pagar 8% por un seguro? Para el inquilino que paga, esto es la mejor noticia: la caución debería abaratarse drásticamente. La industria necesitaría pivotar a «garantía de pago» o «cobertura por daños» — productos más baratos para el inquilino formal.
Mi contrato venció y sigo viviendo ahí
Contrato expirado, seguís viviendo ahí.
El proyecto permitiría desocupación inmediata para contratos vencidos. La ley no se aprobó todavía, pero si se aprueba, tu poder de negociación cae. Considerá formalizar un nuevo acuerdo ahora.
Las zonas grises: lo que nadie escribe
Situaciones reales que no encajan en las categorías legales.
Pago en dólares en efectivo. ¿Puedo probar que soy inquilino?
Pagar en dólares es legal (Art. 766 CCyCN post DNU 70/2023), pero sin comprobante no podés probar la relación locativa. Pedí siempre recibo escrito o pagá por transferencia al menos un monto parcial para crear rastro documental.
Estoy con visa de turista y alquilo un departamento. ¿Puedo firmar un contrato?
Sí. Art. 20 de la Constitución garantiza a extranjeros los mismos derechos civiles. No necesitás DNI para firmar contrato. Pero sin CUIT/CUIL no podés registrar en AFIP, por lo que tu contrato no calificaría para la vía exprés. Irónicamente, eso te protege.
Mi propietario me hizo firmar un «convenio de desocupación». ¿Es válido?
Validez debatida: algunos jueces los aceptan, otros los consideran abusivos si se firmaron como condición para acceder al alquiler. Podés impugnarlo si probas coerción (Art. 332 CCyCN). El proyecto de desalojo exprés no los menciona.
Mi contrato no está registrado en AFIP. ¿Se puede usar la vía exprés contra mí?
Según el proyecto Pagano, la vía exprés requiere registro AFIP. Sin registro: proceso lento (8–24 meses), pero también posición débil. El propietario podría negar la existencia del contrato. Protección frágil.
El propietario no declara el alquiler en AFIP. ¿Qué pasa si usa la vía exprés?
Usar la vía exprés exige probar la relación de alquiler, lo que equivale a confesar ingresos no declarados. Multas por evasión (Ley 27.430) + intereses sobre Ganancias no pagado. Disuasivo natural: propietarios informales no se arriesgarán.
Hay menores en mi hogar. ¿Pueden desalojarme?
Hoy: El Defensor de Menores debe intervenir ANTES del desalojo (Art. 103 CCyCN). Propuesto: la vulnerabilidad se evalúa en proceso separado y posterior al desalojo. Punto más controvertido del proyecto.
Alquilo un departamento a nombre de otra persona. ¿Qué pasa?
Legalmente no sos el inquilino. El titular tiene los derechos y obligaciones. Si desalojan al titular, vos también debés desocupar. No tenés legitimación para oponerte al proceso.
Mi inmobiliaria me cobró comisión en CABA. ¿No era ilegal?
Ilegal. La Ley 5859 CABA prohíbe comisión al inquilino. El DNU 70/2023 no modificó esta ley local. Se sigue cobrando masivamente. Podés denunciar ante Defensa al Consumidor o el Colegio Inmobiliario.
Qué hacer ahora
Inquilinos
- Guardá todos los comprobantes de pago: transferencias, recibos, capturas de WhatsApp
- Si tu contrato es verbal, intentá formalizarlo por escrito
- Conocé tus derechos bajo el DNU 70/2023: terminación anticipada con penalidad del 10% del restante, cualquier moneda, ajustes según lo pactado
Propietarios
- Registrá contratos en AFIP si querés acceso a la vía rápida (en caso de aprobación)
- Revisá cláusulas de rescisión bajo Art. 1219 inc. d) CCyCN
- Evaluá si el costo fiscal de formalizar compensa la protección legal
No entres en pánico. Este proyecto no es ley. Tres versiones circulando (Yeza, Pagano, Ejecutivo), ninguna ingresó al Congreso al 25 de marzo de 2026.
Costo real calculado: alquiler + expensas + servicios + comisión + garantía + transporte. Scout verifica contratos y negocia por vos.
Ver departamentosAviso legal: Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento legal. La información refleja el estado de los proyectos de ley al 25 de marzo de 2026. Los proyectos mencionados (Yeza 0297-D-2024, Pagano/LLA, y «Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada») no han sido aprobados por el Congreso y pueden modificarse sustancialmente. Consultá con un abogado argentino matriculado para tu situación específica. Unitrank no es un estudio jurídico.
Fuentes
DNU 70/2023 — Boletín Oficial, argentina.gob.ar
Ley de Bases 27.742 — Boletín Oficial, argentina.gob.ar
Ley 27.551 de Alquileres (derogada) — Boletín Oficial
Proyecto Yeza 0297-D-2024 — HCDN, Cámara de Diputados
«Consejo de Mayo: ley de propiedad privada» — Infobae, diciembre 2025
«Desalojo exprés: qué dice el proyecto» — La Nación
«Desalojo exprés y alquileres en 2026» — iProfesional
Código Civil y Comercial de la Nación — Arts. 1187, 1196–1226, 319, 332 — InfoLEG
Ley 5859 CABA — Prohibición de comisión al inquilino — CEDOM
Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de CABA (CUCICBA)
Constitución Nacional Argentina — Art. 20 (derechos de extranjeros)
Ley 27.430 (Penal Tributaria) — InfoLEG