Garantía para alquilar en Buenos Aires: qué aceptan realmente las inmobiliarias
La garantía es el verdadero filtro para alquilar, más que el precio. El DNU 70/2023 desreguló casi todo, pero lo que cada inmobiliaria acepta no cambió al mismo ritmo. Mapa de todas las opciones reales, por situación.
Después del DNU, la garantía dejó de ser un requisito legal uniforme y pasó a ser una política comercial de cada inmobiliaria. Dos avisos idénticos, en la misma cuadra, pueden pedir garantías distintas. Nadie publica ese mapa: en nuestra base, apenas 1 de cada 5 avisos de CABA aclara qué garantía acepta.
Conseguir el departamento no es el problema. Conseguir que te lo den es el problema. En Buenos Aires, la garantía frena a más inquilinos que el precio: al que llega de afuera, al joven sin familia propietaria en la ciudad, al monotributista sin recibo de sueldo. Esta guía separa lo que la ley todavía exige de lo que la inmobiliaria simplemente decide exigir, que después del DNU 70/2023 no es lo mismo.
El problema, y qué cambió con el DNU 70
Durante años la puerta de entrada al alquiler fue la garantía propietaria: alguien con una propiedad a su nombre, muchas veces exigida dentro de CABA, que responde por vos ante el propietario. Si tenés familia con un departamento en la ciudad, es gratis y automático. Si no la tenés, es un muro.
El DNU 70/2023 (diciembre de 2023) desreguló el mercado de alquileres: derogó buena parte de la Ley de Alquileres 27.551 y devolvió a las partes la libertad de pactar plazo, moneda y actualización. La 27.551 obligaba al propietario a aceptar al menos dos alternativas de garantía propuestas por el inquilino, caución incluida; con su derogación esa obligación desapareció, y hoy la garantía quedó librada por completo a lo que pacten las partes.
El efecto práctico es contraintuitivo. Con menos reglas fijas, la pregunta ya no es «qué exige la ley», porque la ley hoy exige poco. La pregunta es «qué acepta la inmobiliaria de este aviso». Y eso cambia de una agencia a la otra, para el mismo perfil de inquilino.
La tabla: cada opción, comparada
Estas son las formas reales de garantizar un alquiler en Buenos Aires hoy. El costo y la aceptación son lo que importa: una opción barata que nadie te acepta no sirve, y una que te aceptan pero te cuesta tres meses de alquiler tampoco.
| Opción | Qué necesitás | Costo real | Aceptación | Para quién |
|---|---|---|---|---|
| Garantía propietaria | Un garante con una propiedad a su nombre, a veces exigida en CABA | $0 | Alta | Quien tiene familia o allegados con propiedad en la ciudad |
| Seguro de caución | Una aseguradora que garantiza tu alquiler. No hace falta garante | 3 a 8% del valor total del contrato; nuestra mediana estimada, US$ 58 por mes prorrateado en 24 meses. De pago único o en cuotas | Media | Quien no tiene garante local: recién llegados, expats |
| Recibo de sueldo | Ingresos comprobables de varias veces el alquiler, en relación de dependencia | $0 | Parcial | Empleados en blanco, a veces sumado a otra garantía |
| Adelanto o depósito ampliado | Pagar más meses por adelantado en lugar de un garante | Meses extra de alquiler, retornables según contrato | Negociable | Quien tiene efectivo pero no garante |
| Empresa de garantía o fianza | Una empresa privada que oficia de garante por una comisión | En torno a un mes y medio de alquiler con expensas por cada año de contrato, renovable año a año | Baja o variable | Quien no califica para caución ni tiene garante |
| Temporario amueblado | Contrato de plazo corto, amueblado. Suele saltearse la garantía | Depósito y adelanto, sin garante | Alta (plazo corto) | El atajo del que llega: flexibilidad a cambio de precio por mes |
Una lectura de la tabla: el eje real no es «tengo o no tengo garante», es «qué combinación acepta esta inmobiliaria». La propietaria es la más barata y la más aceptada, pero es la que menos gente puede conseguir. La caución resuelve la falta de garante, pero cuesta y no todos la toman. El temporario esquiva el problema entero, y por eso tanta gente que llega termina pagando de más en Airbnb.
Qué significa para vos, según tu situación
Llegás de afuera, sin garante en la ciudad
Tus caminos realistas son el seguro de caución y el adelanto ampliado. Antes de enamorarte de un aviso, preguntá si la inmobiliaria toma caución y de qué aseguradora. Si buscás por meses y no por años, el temporario amueblado directo te saltea la garantía casi siempre: es el atajo, pero compará el precio por mes contra un alquiler tradicional antes de fijarlo como plan.
Tenés familia con propiedad en CABA
La garantía propietaria es tu opción: la más barata, la más aceptada, la más simple. El único cuidado es el que aparece en las zonas grises más abajo, cuando la propiedad del garante no está dentro de la ciudad.
Sos monotributista, freelancer o cobrás informal
Es el perfil más difícil, porque no tenés recibo de sueldo. La caución y el adelanto son tus vías; algunas aseguradoras evalúan facturación de monotributo. En general piden facturación sostenida de monotributo, con varios meses de antigüedad, por unas tres veces el alquiler; el criterio exacto varía por aseguradora, así que consultá dos o tres antes de descartarte.
Buscás por pocos meses, no por años
El temporario está pensado para vos y evita la garantía. La contra es el precio por mes. El punto óptimo suele ser un temporario directo con dueño, con depósito y adelanto, sin la comisión de la plataforma ni la garantía del largo plazo.
Las zonas grises: lo que nadie escribe
Acá está lo que las guías genéricas no cuentan, porque no se puede copiar de un boletín oficial. Sale de mirar avisos reales.
- La aceptación es por agencia, no por ley. El mismo perfil lo rechaza una inmobiliaria y lo toma la de al lado. No existe un mapa público de qué agencia acepta qué. Es la información que más vale y la que menos se publica.
- El requisito de «propiedad en CABA». Muchas agencias piden que la propiedad del garante esté dentro de la ciudad, y rechazan un garante con propiedad en el conurbano o en el interior. Después del DNU esa exigencia no tiene base legal: la ley no impone ningún requisito de garantía, así que es política comercial de cada agencia y, como tal, negociable.
- El conflicto de interés de la caución. Algunas inmobiliarias empujan la caución de su propia aseguradora asociada, ganan con eso, y te la presentan como «la única opción». Preguntá siempre si podés traer otra caución.
- El costo escondido de la caución. No es solo la prima. Las hay de pago único por todo el contrato, financiables en cuotas, y las hay anuales que se renuevan y se vuelven a pagar cada año. Leé qué firmás antes de comparar precios.
- El atajo del temporario. El contrato amueblado de plazo corto suele saltearse la garantía, y por eso el que llega se refugia en Airbnb. Pero pagás la flexibilidad: un temporario directo con dueño, con depósito y adelanto, suele ser el mismo atajo a un precio bastante menor.
- El limbo post DNU. La ley desreguló, pero las costumbres van más lento. Lo que hoy es «obligatorio» es, en gran parte, lo que la inmobiliaria elige exigir. Se puede negociar más de lo que parece.
Qué hacer ahora
- Preguntá antes de visitar. Antes de reservar una visita, preguntá exactamente qué garantía acepta la agencia: ¿solo propietaria? ¿caución? ¿de qué aseguradora? ¿la propiedad del garante tiene que estar en CABA?
- Si no tenés garante local, filtrá por eso. Buscá avisos que acepten seguro de caución o que sean de dueño directo o temporario. No pierdas tiempo con los que solo toman propietaria.
- Compará el costo real. La prima de una caución contra lo que te cuesta de más quedarte en Airbnb por no resolver la garantía. Muchas veces la caución sale a cuenta.
- Confirmá quién cobra qué. Si la agencia te ofrece su propia caución, preguntá si podés traer otra. El que te vende la garantía no debería ser el único que te la puede vender.
Marcamos qué avisos son de dueño directo, mostramos las condiciones de garantía cuando el aviso las declara, y un Scout te dice de entrada qué acepta realmente un listado antes de que pierdas una tarde. La garantía deja de ser una sorpresa al final.