«Экспресс-выселение» в Аргентине: что на самом деле говорят законопроекты
Три законопроекта радикально снижают риск арендодателя. Что это значит для вашей кауции, депозита и серых зон, о которых никто не пишет.
Проверено: 25 марта 2026
ВитоЕсли вы платите аренду вовремя и ваш договор зарегистрирован, эти законопроекты вам не угрожают. Что они РЕАЛЬНО меняют: риск арендодателя резко снижается, что должно привести к снижению стоимости кауции и депозитов. Главная проблема для экспатов: большинство временных договоров не зарегистрированы, что создаёт серую зону независимо от платёжной дисциплины. Пока ничего не изменилось.
«5 дней» это не срок выселения арендатора. Это только для usurpación (сквоттинг). Для арендаторов с договором: ~30 дней. Ни один законопроект не внесён в Конгресс. Минимум 6–12 месяцев до возможного принятия.
Хронология событий
Нет обратной силы. Закон не будет действовать ретроактивно (ГК ст. 7). Текущий контракт регулируется законами на момент подписания.
Три законопроекта: что именно предлагается
Три отдельных anteproyecto. Каждый решает свою проблему:
Законопроект 1: Неоплата аренды (desalojo por falta de pago)
Внесудебная процедура при подтверждённой неоплате:
- Уведомление арендатору: 3 дня (вместо текущих 10 дней по ГК ст. 1222) с момента просрочки оплаты.
- Привлечение нотариуса: escribano público (нотариус) фиксирует факт неоплаты и направляет формальное уведомление.
- Административная процедура: если арендатор не оплачивает долг и не оспаривает в течение установленного срока, разрешение на выселение выдаётся без суда.
- Ориентировочный общий срок: ~30 дней от начала процедуры до фактического выселения.
- Защита арендатора: право обжаловать в суде на любом этапе; запрет на выселение при наличии обоснованного спора о сумме долга.
Законопроект 2: Самовольный захват жилья (usurpación)
Только сквоттинг, то есть незаконное занятие чужой собственности без договора:
- Полицейское вмешательство в течение 5 дней с момента подачи заявления собственником.
- Применяется только когда нет ни контракта, ни предшествующего права на проживание.
- Не имеет отношения к арендаторам, ни к формальным, ни к неформальным. Если есть хоть какое-то соглашение (даже устное), это не usurpación.
Законопроект 3: Истечение срока договора (vencimiento de contrato)
Арендатор остаётся после окончания контракта (ГК ст. 1218):
- Ускоренную судебную процедуру (trámite sumarísimo) вместо полного процесса.
- Сокращение срока с 8–18 месяцев до ориентировочных 2–3 месяцев.
- Обязательное уведомление за 3 месяца до окончания контракта (от арендодателя арендатору) о намерении не продлевать.
Сравнительная таблица: сейчас и предлагаемые изменения
| Параметр | Сейчас (DNU 70/2023 + ГК) | Предлагается | Изм. |
|---|---|---|---|
| Минимальный срок аренды (жильё) | 3 года (ГК ст. 1198) | Без изменений | – |
| Досрочное расторжение арендатором | После 6 мес., штраф 10% от оставшейся суммы (DNU 70/2023) | Без изменений | – |
| Уведомление о просрочке оплаты | 10 дней (ГК ст. 1222) | 3 дня | -70% |
| Процедура выселения (неоплата) | Судебная, 8–24 мес. | Внесудебная через нотариуса, ~30 дней | -90% |
| Процедура при сквоттинге | Судебная, месяцы | Полицейская, 5 дней | -95% |
| Выселение по истечении контракта | Полный судебный процесс, 8–18 мес. | Ускоренный процесс, 2–3 мес. | -75% |
| Обязательное уведомление о непродлении | Нет формального требования | 3 мес. до окончания контракта | Новое |
| Индексация арендной платы | Свободная (по соглашению сторон) | Без изменений | – |
| Валюта контракта | Любая (песо, доллары, UVA) | Без изменений | – |
| Гарантía (гарантия/залог) | По соглашению: propietaria, caución, depósito | Без изменений | – |
| Право арендатора на судебное обжалование | Полное | Сохраняется на всех этапах | – |
| Комиссия брокера (CABA) | Оплачивает собственник (Ley 5859) | Без изменений | – |
Как это затронет именно вас
Найдите свой сценарий:
Формальный контракт с регистрацией
Подписанный contrato de locación, зарегистрированный в AFIP. Оплата через банк. Наивысший уровень защиты.
Вы не цель этих законопроектов. Ваш арендодатель, а не вы, бенефициар. Меньший риск неоплаты = меньше оснований требовать дорогую кауцию.
Сейчас: Выселение только через суд, 8–24 месяца. Арендодатель закладывает этот риск в кауцию (4–7% от контракта) и депозит. Право на адвоката и обжалование (ГК ст. 1222).
Что изменится: Если платите вовремя, для вас ничего. Но для арендодателя: неоплата теперь решается за ~30 дней вместо 8–24 мес. Это означает радикально меньший финансовый риск. Логический результат: давление на снижение стоимости кауции и размеров депозита. Право обжалования сохраняется.
Экспат на временной аренде (contrato temporario)
Иностранный резидент на contrato temporario (1–12 мес.). Жильё через Telegram-брокера, Airbnb или Argenprop. Оплата в долларах.
Закон о temporario: ГК ст. 1199: туризм, учёба, командировка. Срок по соглашению сторон. Минимум 3 года не распространяется.
Серая зона: Большинство экспатов живут в режиме temporario 1–2 года. Причины: нет CUIL/CUIT, нет garantía propietaria, seguro de caución требует DNI, оплата в USD наличными, туристическая виза.
Реальная защита: Контракт temporario: полноценный юридический документ, даже на салфетке (ГК ст. 1015). Но доказать условия без подписанного документа и квитанций крайне сложно.
Telegram-брокеры: Большинство не имеют лицензии Colegio Inmobiliario. Договор при их посредничестве действителен, но брокер юридически ни за что не отвечает.
Независимо от того, примут ли «desalojo exprés» или нет:
- Всегда подписывайте контракт. Даже короткий, на одну страницу. Это ваш щит.
- Платите банковским переводом хотя бы за один месяц, это создаёт документальный след.
- Берите расписку (recibo) при оплате наличными. Дата, сумма, подпись арендодателя. Фотографируйте.
- Сохраняйте переписку (WhatsApp, Telegram) с арендодателем и брокером: суды принимают переписку как доказательство.
- Проверяйте, является ли ваш брокер лицензированным на cabaprop.com.ar. Если нет, это красный флаг, но не обязательно мошенничество.
Что изменится: Ускорится выселение при неоплате (~30 дней) и по истечении контракта (2–3 мес. по Законопроекту 3). Главный фактор защиты: документы и доказательства оплаты.
Неформальная аренда: наличные, без контракта
Устная договорённость, наличные без расписок, договора нет. Субаренда через знакомых или «серый» посредник.
Сейчас: Формально защищены: устные договоры признаются (ГК ст. 1015). На практике защита крайне слабая. Без контракта и квитанций нельзя доказать ни срок, ни сумму, ни права.
Что изменится: Самая уязвимая категория. Нет доказательств оплаты, и арендодатель инициирует внесудебную процедуру (~30 дней). Обжалование формально возможно, но без документов обжаловать нечего.
Прямо сейчас: Подпишите минимальный контракт. Платите хотя бы раз в месяц переводом. Берите расписку за наличные. 15 минут, и вы защищены.
Собственник, сдающий квартиру
Владеете квартирой в БА, сдаёте напрямую или через агентство.
Сейчас: Выселение неплательщика: 8–24 мес., $3–8k юридических расходов. Поэтому многие требуют garantía propietaria или seguro de caución и отказывают иностранцам.
Что изменится: Возврат квартиры при неоплате: ~30 дней. Возможные последствия:
- Снижение требований к гарантии: быстрое выселение снижает риск длительной неоплаты.
- Больше квартир на рынке: собственники вернут пустующие квартиры.
- Готовность работать с экспатами: меньше причин отказывать без garantía.
Риэлтор и посредник (включая Telegram-брокеров)
Лицензированный агент или неформальный посредник (Telegram-брокер).
Лицензированные: Изменения позитивны. Меньше пустующих квартир, больше сделок, проще убедить собственника работать с экспатами.
Telegram-брокеры: Комиссия $200–600. Без лицензии Colegio Inmobiliario это нарушение Ley 2340, но сделка действительна. В случае спора брокер не несёт ответственности. Законопроекты не затрагивают лицензирование.
Компания seguro de caución (страховка-гарантия)
Страховая компания (GarantíaYa, Finaer, Garantor и др.), гарантии аренды за ~4–8% контракта.
Сейчас: Требуется DNI, CUIL, подтверждение доходов, что создаёт барьер для экспатов. Покрывает неоплату и ущерб.
Что изменится: Двойственный эффект:
- Негативный: выселение за 30 дней → убыток собственника максимум 1–2 мес. аренды. Мотивация покупать страховку падает, часть рынка перейдёт на depósito.
- Позитивный: больше квартир на рынке = больше контрактов. Caución для экспатов (без CUIL) становится конкурентным преимуществом.
Проживание после истечения контракта
Контракт истёк, продолжаете жить и платить. Арендодатель хочет, чтобы вы съехали.
Сейчас: ГК ст. 1218: договор продлевается на прежних условиях. Выселение только через суд (8–18 мес.).
Что изменится: Законопроект 3: ускоренная процедура (trámite sumarísimo). Уведомление за 3 мес. до окончания контракта. После истечения выселение за 2–3 мес.
Temporario не продлевается автоматически (в отличие от долгосрочного). Остались после истечения, и вы в зоне повышенного риска. Законопроект 3 даёт арендодателю ускоренный инструмент. Договоритесь о новом контракте за месяц до истечения.
Серые зоны и частые вопросы
Меня могут выселить за 5 дней?
Нет. 5 дней относится только к usurpación (сквоттинг: нет контракта, нет договорённости, нет истории проживания). Любое основание для проживания (контракт, устная договорённость, оплата) исключает применение этого срока.
Я плачу арендодателю в долларах наличными. Это легально?
Допустимо (ГК ст. 765–766). Проблема доказательная: без квитанций вы не докажете оплату в суде. Берите расписку (recibo) при каждом платеже: дата, сумма, «en concepto de alquiler del mes de [месяц]», подпись арендодателя.
Мой контракт на испанском, я его не понимаю. Это проблема?
Юридически нет: подпись = согласие. Фактически это большая проблема: вы могли подписать штраф за досрочное расторжение, индексацию в UVA, обязанность оплачивать ремонт. Попросите перевод до подписания: срок, сумма, индексация, штрафы, условия залога.
Мой брокер из Telegram говорит, что всё в порядке. Можно ему доверять?
Большинство не лицензированы в Colegio Inmobiliario (проверить). Сделка действительна, но брокер не несёт профессиональной ответственности (нет страховки, нет подотчётности). Используйте для поиска, но контракт проверяйте самостоятельно. Адвокат (abogado) перед подписанием.
Я плачу аренду криптовалютой. Как это влияет?
Крипто-перевод оставляет след в блокчейне, что лучше наличных. Но связь с конкретным месяцем аренды неочевидна для суда. При каждом платеже отправляйте сообщение: «USDT за аренду за [месяц], TX: [хеш]». Ответ «получил» = подтверждение. Идеально: контракт с пунктом об оплате в цифровых активах.
Что будет, если я просто не открою дверь?
Самоуправство: уголовное преступление (Código Penal, ст. 181). Арендодатель не имеет права менять замки, отключать коммуникации, входить без согласия, даже если вы не платите. Законопроект предполагает нотариуса и судебного пристава; самоуправство остаётся наказуемым. Если сменили замки, вызывайте полицию немедленно, denuncia.
Я живу на Airbnb. Меня это затрагивает?
Арендодатель поднимает аренду посреди контракта. Могу ли я отказаться?
Если в контракте есть формула индексации, арендодатель обязан ей следовать. Односторонний пересмотр не допускается (ГК ст. 1187). Temporario в USD: сумма фиксирована на весь срок. Одностороннее повышение является нарушением договора. Законопроекты не дают права выселить за отказ от несогласованного повышения.
Может ли арендодатель выселить меня, чтобы продать квартиру?
Нет. Продажа не основание для выселения (ГК ст. 1189). Новый собственник «наследует» арендатора. Законопроекты это не затрагивают. Но без письменного контракта доказать аренду перед новым собственником крайне сложно.
Практические действия: что делать прямо сейчас
Если вы арендатор
- Не паникуйте. Ни один законопроект не внесён. Минимум 6–12 мес. до принятия.
- Документы в порядок. Контракт + квитанции = ваш щит.
- Документируйте оплату. Банковский перевод идеален. Наличные: расписка. Крипто: подтверждение в переписке.
- Следите за датами контракта. Переговоры о продлении начинайте за 2–3 месяца до окончания.
- Сохраняйте переписку. WhatsApp и Telegram принимаются судами как доказательства.
Если вы арендодатель
- Не действуйте на опережение. Законопроекты не приняты, и использование несуществующих норм юридически рискованно.
- Оформляйте контракты. Ускоренное выселение работает только при документально подтверждённом нарушении.
- Рассмотрите работу с экспатами. Сниженный риск = шире аудитория.
Unitrank анализирует 103 000+ квартир и рассчитывает полную стоимость жизни: аренда + экспенсас + коммуналка + гарантия + комиссия. Один поиск вместо недель на Zonaprop.
Найти оптимальную квартируИсточники и ссылки
Действующее законодательство
Código Civil y Comercial de la Nación, Libro Tercero, Título IV, Cap. 4, Locación (ст. 1187–1226)
DNU 70/2023, Decreto de Necesidad y Urgencia, 20 декабря 2023 г. (Boletín Oficial)
Ley 27.551 (отменён DNU 70/2023): Ley de Alquileres, 2020 г.
Ley 5859 CABA: запрет комиссии брокера с арендатора при долгосрочной аренде в CABA
Ley 2340 CABA: регулирование деятельности риэлторов и посредников
Ley 6255 CABA: Alojamiento turístico temporario (туристическое размещение)
Código Penal, ст. 181: Usurpación (самоуправное занятие чужого имущества)
Законопроекты (anteproyectos)
Ministerio de Justicia, анонс концепции desalojo exprés, февраль 2026
Проект 1: Desalojo por falta de pago (неоплата): внесудебная процедура через escribano
Проект 2: Usurpación (сквоттинг): полицейское вмешательство, 5 дней
Проект 3: Vencimiento de contrato (истечение контракта): ускоренный судебный процесс
Реестры и проверка
Colegio Único de Corredores Inmobiliarios CABA: Реестр лицензированных агентств
Colegio Inmobiliario: Чёрный список нелицензированных операторов