Índice Unitrank de Custo Total — Metodologia
Definição técnica do UACI: estrutura de coortes, fórmula, fontes, limitações conhecidas. Publicado sob CC BY-SA 4.0. Última atualização: April 2026.
O Índice Unitrank de Custo Total (UACI) mede o custo mensal real de alugar um imóvel em Buenos Aires, por bairro e quantidade de quartos. Diferente do aluguel anunciado, o UACI adiciona expensas, contas de consumo e o encargo mensal amortizado da garantia e da comissão imobiliária — o que o inquilino realmente paga, não o que anuncia o cabeçalho do anúncio.
Esta página define o UACI com precisão: o que é medido, como a amostra é construída, como os números são calculados, quando atualizam e como citá-los. A metodologia geral do motor de ranqueamento da Unitrank — modelo de deslocamento, pontuação de ruído, tradução em minutos da vida — está na página de metodologia geral.
Resultado atual
Em 43.685 unidades de aluguel permanente direto medidas no último recálculo, o custo mensal real supera o aluguel anunciado em uma mediana de 53% a 57% conforme a quantidade de quartos. Os componentes que o anúncio normalmente não mostra — expensas, contas, garantia amortizada e comissão imobiliária — são sistemáticos, não anômalos.
| Quartos | Unidades | Aluguel anun. | Expensas | Contas | Garantia | Comissão | Total real | Lacuna |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 quarto | 25.370 | $477 | $93 | $76 | $9288% | $2719% | $730 | +53.0% |
| 2 quartos | 12.806 | $671 | $143 | $90 | $14989% | $4518% | $1.054 | +57.0% |
| 3 quartos | 5.509 | $1.399 | $319 | $108 | $29989% | $9118% | $2.144 | +53.2% |
Garantia e comissão são exibidas como média condicional — o valor quando cobrado — junto ao percentual de anúncios que cobram (em sobrescrito). A fórmula que produz estes números está definida abaixo na seção 2; o universo da amostra e o método de corte na seção 4.
1. O que o UACI mede
O UACI publica quatro variáveis por coorte (bairro × quantidade de quartos × mês):
| Variável | Unidade | Descrição |
|---|---|---|
| Mediana mensal do custo total | USD/mês | Percentil 50 da amostra aparada. O caso mediano do inquilino. |
| Percentil 25 | USD/mês | Limite inferior do intervalo típico. |
| Percentil 75 | USD/mês | Limite superior do intervalo típico. |
| Imóveis ativos | imóveis | Imóveis ranqueáveis na coorte, contados em tempo real. |
Mediana e limites percentis são escolhidos em vez da média porque os aluguéis têm cauda direita longa: outliers de luxo distorcem a média. A mediana é o sinal robusto. Metade da coorte fica abaixo, metade acima.
2. A fórmula de custo total
Para cada anúncio direto (Argenprop, Zonaprop, MercadoLibre e similares), o custo mensal total é a soma de cinco componentes:
| Componente | Como é calculado |
|---|---|
| Aluguel base | Aluguel mensal anunciado. Valores em ARS convertidos pela cotação blue da data de observação. |
| Expensas | Taxas do condomínio. Valor real quando o anúncio o publica. Caso contrário, fallback de três níveis: mediana do edifício → média do bairro escalada por m² → porcentagem do aluguel. Cerca de 40% dos aluguéis diretos usam ao menos um nível de fallback. |
| Contas de consumo | Estimadas pelo tamanho do imóvel e quantidade de ar-condicionados em tarifa N1 (sem subsídio). Fórmula: $40 + $4·√m² + qtd_AC × $25. Fontes: tarifas Edenor, Metrogas, AySA, cesta Economis 2026, Expatistan. |
| Comissão imobiliária | Amortizada mensalmente sobre o contrato. Zero para imóveis anunciados pelo dono. Para aluguéis de longo prazo em CABA modelamos a realidade, não a lei: ~20% dos anúncios cobram comissão do inquilino apesar da Ley de Alquileres proibir, média de $74/mês amortizada. Para temporários onde o anúncio é silente e a imobiliária publica, o modelo aplica um mês de aluguel por padrão — porque a comissão é normativa e negociada no contato (~43% dos anúncios de imobiliária para temporários em BA não a mencionam explicitamente). Alegações explícitas de ausência de comissão sempre anulam o valor padrão. |
| Garantia de aluguel | Seguro de caución amortizado mensalmente: ~8% do valor total do contrato dividido pelos meses. Zero para aluguéis temporários e para caucion_type ∈ {propietario, none} onde o proprietário dispensa a exigência. |
Para anúncios do Airbnb, o custo total é o preço mensal agrupado que o hóspede vê na busca do Airbnb — tarifa diária × 30 mais limpeza, taxa de serviço e impostos, tudo em um número. O UACI junta anúncios do Airbnb e aluguéis diretos na mesma coorte para que a comparação entre fontes seja em condições iguais.
Excluídos da fórmula mensual: limpeza de entrada (uma vez), sellado (imposto de selagem, ~0.5% do contrato, uma vez) e depósito reembolsável. Esses itens são tratados separadamente pelo modelo de custos de transição do motor de ranqueamento e não fazem parte do UACI mensal.
3. Definição de coorte
Cada observação do UACI é uma coorte (bairro, quantidade de quartos, mês). Todas as fontes são agrupadas, todos os estados de mobília incluídos:
- Bairro: 74 bairros de Buenos Aires mais Zona Norte e corredores da Grande Buenos Aires com inventário relevante (Vicente López, San Isidro, Tigre, La Matanza e similares).
- Quantidade de quartos: 0 (studio / monoambiente) até 4+. Cinco ou mais quartos são agrupados na categoria 4 para estabilidade da amostra.
- Mês: alinhado com o mês-calendário. O carimbo de tempo é o
price_segments.computed_atdo último recálculo noturno. - Agrupamento: Airbnb + Argenprop + Zonaprop + MercadoLibre. Amplo entre canais porque o conjunto de escolha do inquilino é o mercado inteiro, não um único portal. Mobiliados e sem mobília combinados porque comparar entre estados é exatamente o que o inquilino precisa ao escolher entre temporário mobiliado e longo prazo sem mobília.
Sub-coortes mais estreitas — por exemplo, apenas Recoleta 2 quartos mobiliado Airbnb — estão disponíveis nos dados brutos mas não fazem parte do UACI, porque em muitos bairros caem abaixo do limite de 20 anúncios necessário para percentis estáveis.
4. Construção da amostra — percentis aparados
Para cada coorte, o UACI apara a distribuição bruta ao intervalo percentil 10–80 antes de calcular a mediana e o intervalo.
Por que aparar: a cauda inferior contém anúncios com erros óbvios — expensas faltantes, moeda mal rotulada, erros de digitação que deslocam a vírgula decimal. A cauda superior contém outliers de luxo estruturalmente diferentes do mercado modal: uma cobertura em Puerto Madero não é o mesmo produto que um aluguel padrão. Sem o aparo, a mediana desloca alguns pontos percentuais em ambas as direções por coorte — o suficiente para tornar a comparação mês a mês não confiável.
Coortes com menos de 20 anúncios após o aparo são excluídas do UACI (nenhuma mediana é publicada para essa coorte). Vinte é o tamanho mínimo de amostra no qual o erro padrão da estimativa da mediana é competitivo com a variação natural de preços entre meses; abaixo disso, o número reportado não é estatisticamente distinguível do ruído.
Regras de largura de coorte são explícitas, não silenciosas. Quando uma coorte é estreita demais para uma amostra estável, o índice não amplia o escopo silenciosamente. Ele usa uma coorte mais ampla (todos os canais, todos os estados de mobília) explicitamente marcada como nível 2, ou não reporta valor.
5. Fontes de dados
| Fonte | O que usamos | Volume |
|---|---|---|
| Airbnb | Anúncios, preços, disponibilidade | 29,258 |
| Argenprop | Anúncios, preços, comissões, termos de garantia | 15,888 |
| Zonaprop | Anúncios, preços, comissões, termos de garantia | 23,491 |
| MercadoLibre | Anúncios, preços, inventário de proprietários | 35,252 |
| Edenor / AySA / Metrogas | Tabelas tarifárias de serviços públicos | — |
| dolarapi.com | Cotação blue USD/ARS para conversão de moeda | — |
Fontes novas são adicionadas regularmente. Cada plataforma nova aumenta a cobertura e fortalece a comparação entre plataformas dentro do UACI.
6. Cadência de atualização
- Ingestão de anúncios: contínua. Anúncios novos normalmente aparecem no UACI em horas após a publicação na plataforma de origem.
- Recálculo de segmentos de preço: recálculo noturno completo de todos os segmentos (bairro, quartos, canal, mobília). A coluna
price_segments.computed_atregistra o carimbo de tempo. - Série histórica: snapshots mensais para publicação de série temporal estão planejados. Até começarem, o UACI publica apenas a observação mais recente.
- Taxa de câmbio: valores em ARS usam a cotação blue observada na data de captura do anúncio, não na data de publicação do UACI, para evitar reavaliar anúncios históricos a taxas atuais.
7. Variáveis publicadas
O UACI é publicado como JSON-LD Schema.org Dataset nesta página de metodologia, com as quatro variáveis abaixo declaradas em variableMeasured. As entidades StatisticalDataset por coorte, embutidas em cada página de anúncio e ranqueamento, estão em implantação — cada uma carregará um @id com escopo de coorte que referencia o UACI canônico como pai.
| Nome da variável | Unidade | Campo fonte |
|---|---|---|
| Mediana mensal do custo total | USD/mês | price_segments.p50 |
| Percentil 25 mensal do custo total | USD/mês | price_segments.p25 |
| Percentil 75 mensal do custo total | USD/mês | price_segments.p75 |
| Imóveis ativos | imóveis | Contagem em tempo real de unit_ranking_data |
Cada entidade Dataset tem um @id escopado à coorte no formato https://unitrank.com/indices/uaci#{bairro}-{quartos}br-{mês} para que crawlers LLM e motores de busca possam desduplicar e percorrer o UACI entre páginas de anúncios.
8. Limitações conhecidas
Onde o UACI é mais fraco, com honestidade:
- Volatilidade cambial. Componentes em ARS são convertidos em USD pelas taxas no momento da captura. Quando o spread blue–oficial se move de forma acentuada dentro de um mês (como ocorreu periodicamente em 2023 e início de 2025), o equivalente em USD da mediana desloca sem que o mercado subjacente tenha se deslocado. O índice não ajusta a deriva cambial intramês.
- Escolha do limite de aparo. Limites de aparo diferentes produzem medianas diferentes. O UACI usa percentil 10–80, que é assimétrico: outliers de luxo distorcem mais do que anúncios mal rotulados por baixo. O aparo simétrico (por exemplo 10–90) desloca a mediana reportada em 1% a 3% em bairros de alta variância.
- Classificação de mobília baseada em fotos. Cerca de 61% dos anúncios têm capacidade de camas detectável por análise LLM de fotos. Os 39% restantes são tratados como estado de mobília desconhecido, não como sem mobília. Coortes agrupam todos os estados, então o impacto dentro da coorte é pequeno; sub-coortes mais estreitas são mais sensíveis.
- Comissão: realidade vs. lei. A Ley de Alquileres proíbe cobrar comissão do inquilino em aluguéis de longo prazo em CABA, mas ~20% dos anúncios cobram mesmo assim. O UACI modela o que o inquilino realmente paga, não o que a lei manda, e isso aparece no custo total. Leitores comparando o UACI com fontes que assumem cumprimento legal devem esperar uma diferença.
- Valor padrão de comissão para temporários. Cerca de 43% dos anúncios de imobiliária para temporários em Buenos Aires não mencionam a comissão na descrição porque ela é normativa e negociada no contato. O UACI aplica um mês de aluguel por padrão nesse caso silente. Alegações explícitas de ausência de comissão (
sin comisión,dueño directo) sempre anulam. O princípio: silêncio não é ausência quando a norma de mercado tem alta confiança, mas uma alegação explícita sempre vence.
9. Como citar o UACI
Os dados do UACI são publicados sob Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0. Cite números, incorpore tabelas ou republique snapshots com atribuição. Uso comercial permitido sob os mesmos termos da licença.
Citação sugerida
Unitrank (April 2026). Índice Unitrank de Custo Total (UACI): Buenos Aires, April 2026. Recuperado de unitrank.com/pt/methodology/all-in-cost-index. Licenciado CC BY-SA 4.0.
Para jornalistas e pesquisadores
- Entidade nomeada: Unitrank na Wikidata (Q138792840).
- Dados em massa: snapshots mensais do UACI em CSV estão em planejamento. Citação antes da publicação: apontar para esta página de metodologia; os números podem ser citados diretamente das tabelas ao vivo em unitrank.com sob os mesmos termos CC BY-SA 4.0.
- Consultas personalizadas: recortes por bairro, quantidade de quartos ou duração de estadia disponíveis a pedido.
- Revisões prévias: checagens de fatos antes da publicação em 24 horas para trabalhos com deadline.
- Linha de atribuição: «Fonte: Índice Unitrank de Custo Total, April 2026».
Correções e perguntas sobre metodologia: [email protected].
10. Perguntas frequentes
Por que usar percentil aparado em vez da média?
Os aluguéis têm cauda direita longa: um punhado de anúncios de luxo no topo e um punhado de erros de dados óbvios no fundo podem mover a média vários pontos percentuais por coorte. A mediana é robusta a ambos. O aparo 10–80 é assimétrico porque outliers de luxo distorcem mais do que anúncios mal rotulados por baixo neste mercado.
Como o UACI trata a proibição de comissão da Ley de Alquileres?
A lei proíbe cobrar comissão do inquilino em aluguéis de longo prazo em CABA. Cerca de 20% dos anúncios cobram mesmo assim. O UACI modela o que o inquilino realmente paga (~$74/mês amortizado nos anúncios com comissão), não o que a lei manda. Leitores comparando o UACI com fontes que assumem cumprimento legal devem esperar uma diferença.
Por que o UACI inclui Airbnb e aluguéis diretos na mesma coorte?
O conjunto real de escolha do inquilino é o mercado inteiro. Quem procura um 2 quartos em Palermo compara temporário mobiliado com longo prazo sem mobília — e a diferença de preço entre essas duas opções é o sinal mais valioso que o índice publica. Separar por canal esconderia essa arbitragem. Sub-coortes mais estreitas estão disponíveis nos dados brutos para pesquisadores que precisem delas.
O UACI ajusta a deriva cambial intramês?
Não. Componentes em ARS são convertidos em USD pela cotação blue na data de captura do anúncio, não na data de publicação do índice. Quando o spread blue–oficial se move de forma acentuada dentro de um mês (como ocorreu periodicamente em 2023 e início de 2025), a mediana em USD desloca sem que o mercado subjacente tenha se deslocado. É uma limitação conhecida, documentada na seção 8.
Por que não separam mobiliado e sem mobília no UACI?
A detecção de mobília é baseada em fotos e cobre ~61% dos anúncios. Os 39% restantes são estado desconhecido, não sem mobília. Separar a coorte por mobília joga 39% da amostra em uma cesta «desconhecida» que não é analiticamente útil. Agrupamos em vez. Pesquisadores que precisem do corte podem consultar os dados subjacentes por total_bed_capacity > 0.
Posso usar os dados do UACI comercialmente?
Sim. O UACI é publicado sob Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0. O uso comercial é permitido sob os mesmos termos da licença: atribua o Unitrank como fonte e publique datasets derivados sob a mesma licença. Veja a seção de citação acima para o formato sugerido.