Garantia para alugar em Buenos Aires: o que as imobiliárias realmente aceitam

A garantia, mais que o preço, é o verdadeiro filtro para alugar em Buenos Aires. O DNU 70/2023 desregulou quase tudo, mas o que cada imobiliária aceita não mudou no mesmo ritmo. Mapa de todas as opções reais, por situação.

Encontrar o apartamento não é o problema. O problema é conseguir que entreguem a você. Em Buenos Aires a garantia barra mais inquilinos do que o preço: quem chega de fora, o jovem sem família com imóvel na cidade, o autônomo sem holerite. Este guia separa o que a lei ainda exige do que a imobiliária simplesmente decide exigir, o que depois do DNU 70/2023 não é a mesma coisa.

O problema, e o que o DNU 70 mudou

Durante anos a porta de entrada do aluguel foi a garantía propietaria: alguém com um imóvel no próprio nome, muitas vezes exigido dentro da própria cidade, que responde por você perante o proprietário. Se você tem família com apartamento em Buenos Aires, é grátis e automático. Se não tem, é um muro.

O DNU 70/2023 (dezembro de 2023) desregulou o mercado de aluguéis: revogou a lei de aluguéis 27.551 e devolveu às partes a liberdade de combinar prazo, moeda e reajuste. A 27.551 obrigava o proprietário a aceitar pelo menos duas alternativas de garantia propostas pelo inquilino, caución incluída; com a revogação essa obrigação desapareceu, e hoje a garantia depende inteiramente do que as partes combinam.

O efeito prático é contraintuitivo. Com menos regras fixas, a pergunta já não é «o que a lei exige», porque hoje a lei exige pouco. A pergunta é «o que a imobiliária deste anúncio aceita». E isso muda de uma agência para outra, para o mesmo perfil de inquilino.

A tabela: cada opção, comparada

Estas são as formas reais de garantir um aluguel em Buenos Aires hoje. Custo e aceitação são o que importa: uma opção barata que ninguém aceita não serve, e uma que aceitam mas custa três meses de aluguel também não.

Uma leitura da tabela: o eixo real não é «tenho ou não tenho fiador», é «qual combinação esta imobiliária aceita». A propietaria é a mais barata e a mais aceita, mas é a que menos gente consegue apresentar. A caución resolve a falta de fiador, mas custa e nem todos aceitam. O temporário desvia do problema inteiro, e por isso tanta gente que chega acaba pagando demais no Airbnb.

O que significa para você, por situação

Você chega de fora, sem fiador na cidade

Seus caminhos realistas são o seguro de caución e o adiantamento ampliado. Antes de se apaixonar por um anúncio, pergunte se a imobiliária aceita caución e de qual seguradora. Se você busca por meses e não por anos, o temporário mobiliado direto do dono pula a garantia quase sempre: é o atalho, mas compare o preço mensal com um aluguel tradicional antes de fixar como plano.

Você tem família com imóvel na cidade

A garantía propietaria é sua opção: a mais barata, a mais aceita, a mais simples. O único cuidado aparece nas zonas cinzentas abaixo, quando o imóvel do fiador não está dentro da cidade.

Você é autônomo ou sua renda é informal

É o perfil mais difícil, porque não há holerite. A caución e o adiantamento são suas vias; algumas seguradoras avaliam o faturamento de monotributo. Em geral pedem faturamento sustentado, com vários meses de histórico, de cerca de três vezes o aluguel; o critério exato varia por seguradora, então consulte duas ou três antes de se descartar.

Você busca por poucos meses, não por anos

O temporário foi pensado para você e evita a garantia. O contra é o preço mensal. O ponto ótimo costuma ser um temporário direto com o dono, com depósito e adiantamento, sem a comissão da plataforma nem a garantia do longo prazo.

As zonas cinzentas que ninguém escreve

Aqui está o que os guias genéricos não contam, porque não dá para copiar de um boletim oficial. Sai de olhar anúncios reais.

• A aceitação é por agência, não por lei. O mesmo perfil é recusado por uma imobiliária e aceito pela do lado. Não existe um mapa público de qual agência aceita o quê. É a informação que mais vale e a que menos se publica.
• A exigência de «imóvel na cidade». Muitas agências exigem que o imóvel do fiador fique dentro da cidade de Buenos Aires e recusam um fiador com imóvel na região metropolitana ou no interior. Depois do decreto essa exigência não tem base legal: a lei não impõe requisito algum de garantia, então é política comercial de cada agência e, como tal, negociável.
• O conflito de interesse da caución. Algumas imobiliárias empurram a caución da própria seguradora parceira, ganham com isso, e apresentam como «a única opção». Pergunte sempre se você pode trazer outra caución.
• O custo escondido da caución. Não é só o prêmio. Há apólices de pagamento único por todo o contrato, parceláveis, e há anuais que se renovam e se pagam de novo a cada ano. Leia o que você assina antes de comparar preços.
• O atalho do temporário. O contrato mobiliado de prazo curto costuma pular a garantia, e por isso quem chega se refugia no Airbnb. Mas você paga a flexibilidade: um temporário direto com o dono, com depósito e adiantamento, costuma ser o mesmo atalho por um preço bem menor.
• O limbo pós-decreto. A lei desregulou, mas os costumes andam mais devagar. O que hoje é «obrigatório» é, em grande parte, o que a imobiliária escolhe exigir. Dá para negociar mais do que parece.

O que fazer agora

• Pergunte antes de visitar. Antes de marcar uma visita, pergunte exatamente qual garantia a agência aceita: só propietaria? caución? de qual seguradora? o imóvel do fiador precisa estar na cidade?
• Se você não tem fiador local, filtre por isso. Busque anúncios que aceitem seguro de caución ou que sejam de dono direto ou temporários. Não perca tempo com os que só aceitam propietaria.
• Compare o custo real. O prêmio de uma caución contra o que custa a mais ficar no Airbnb por não resolver a garantia. Muitas vezes a caución compensa.
• Confirme quem cobra o quê. Se a agência oferece a própria caución, pergunte se você pode trazer outra. Quem vende a garantia não deveria ser o único autorizado a vendê-la.