Despejo expresso na Argentina: o que as manchetes erram (e o que realmente muda para inquilinos)
Tres projetos reduzem o risco do proprietario. O que isso significa para sua caucao, seu deposito e as zonas cinzas.
Verificado: 25 marco 2026 PROJETO DE LEI — AINDA NAO E LEI
VitoSe voce paga o aluguel em dia com contrato registrado, esses projetos nao te ameacam. O que REALMENTE muda: o risco do proprietario cai drasticamente, o que deve significar custos de caucao mais baixos e depositos menores. A preocupacao real para expats: a maioria dos contratos temporarios nao esta registrada, criando uma zona cinza independente de voce pagar ou nao. Nada mudou ainda.
Os “5 dias” referem-se exclusivamente a usurpadores (ocupas), ou seja, invasores sem contrato. Com contrato assinado (temporario ou permanente), esse prazo nao se aplica. Para inadimplentes com contrato, a proposta mais agressiva preve ~30 dias. Comparacao: no Brasil, a Lei 8.245/91 preve despejo liminar em 15 dias, prazos similares.
Contexto: por que o tema surgiu agora
A Lei 27.551 (2020) impunha contratos de 3 anos e reajustes pelo ICL. Proprietarios retiraram imoveis do mercado ou migraram para Airbnb. Em dezembro de 2023, o DNU 70/2023 desregulou o mercado: contratos livres em prazo, moeda e reajuste. A oferta cresceu, mas os prazos judiciais de despejo continuaram longos.
Tres projetos de lei tramitam para acelerar despejos. Nenhum foi aprovado ou apresentado formalmente ao Congresso ate marco de 2026. Sao rascunhos de legisladores pro-governo, circulados na midia e em comissoes.
Atencao: Nenhum desses projetos e lei vigente. O DNU 70/2023 e a principal norma que rege alugueis hoje. Os projetos abaixo sao propostas legislativas em fase pre-parlamentar. Podem ser modificados, fundidos ou arquivados antes de qualquer votacao.
Linha do tempo legislativa
Os tres projetos em detalhe
Tres propostas distintas, frequentemente confundidas nas manchetes:
Projeto 1 — Desocupacao de usurpadores (ocupas)
Foco: invasoes e ocupacao ilegal de imoveis. Escopo: apenas casos sem qualquer relacao contratual, isto e, usurpacao (art. 181 Codigo Penal). Prazo proposto: despejo em 5 dias por ordem judicial, sem audiencia previa. Relevancia para inquilinos: nenhuma. Se voce tem contrato, esse projeto nao se aplica.
Projeto 2 — Despejo acelerado por inadimplencia
Foco: inquilinos que deixam de pagar aluguel. Escopo: contratos formais (temporarios e permanentes) com inadimplencia comprovada. Mecanismo proposto: intimacao extrajudicial de 3 dias + acao judicial sumaria + mandado de despejo em ~15–20 dias. Total estimado: ~30 dias do primeiro aviso ao despejo efetivo. Relevancia para brasileiros: alta. Se voce paga em dia, nao muda nada. Se atrasar, o processo sera substancialmente mais rapido que hoje.
Projeto 3 — Reforma processual ampla
Foco: modernizacao geral do processo de despejo. Escopo: todos os motivos de despejo previstos no Codigo Civil (inadimplencia, fim de contrato, uso indevido, necessidade propria, etc.). Mecanismo proposto: tramitacao sumaria obrigatoria, eliminacao de recursos suspensivos apos sentenca, digitalizacao de procedimentos. Relevancia para brasileiros: moderada. Agiliza o sistema como um todo, mas mantem audiencia e direito de defesa.
Cada bloco legislativo apresenta sua versao. Negociam em comissao e um texto unificado (dictamen) emerge, ou nenhum. Ate marco de 2026, nenhum dictamen foi produzido.
Tabela comparativa: antes, agora e proposta
| Aspecto | Lei 27.551 (2020) | DNU 70/2023 (vigente) | Proposto | Mudanca |
|---|---|---|---|---|
| Prazo minimo do contrato | 3 anos (obrigatorio) | Livre (negociavel) | Livre (sem alteracao) | igual |
| Moeda do contrato | Apenas pesos argentinos | Livre (USD, pesos, outro) | Livre (sem alteracao) | igual |
| Formula de reajuste | ICL anual obrigatorio | Livre (negociavel) | Livre (sem alteracao) | igual |
| Aviso previo antes de despejo | 10 dias uteis | 10 dias uteis | 3 dias (usurpacao) / 3–5 dias (inadimplencia) | ↓ 70% |
| Tempo medio ate despejo (inadimplencia) | 12–24 meses | 8–18 meses | ~30 dias | ↓ drastico |
| Tempo medio ate despejo (usurpacao) | 6–18 meses | 6–12 meses | 5 dias | ↓ 97% |
| Recursos suspensivos do inquilino | Sim (suspende despejo) | Sim (suspende despejo) | Limitados (despejo nao suspenso por recurso em alguns casos) | restringe |
| Garantia exigida | Maximo 1 mes de deposito | Livre (negociavel) | Livre (sem alteracao) | igual |
| Despejo no inverno (vulneraveis) | Protecao especial | Protecao mantida | Mantida para familias vulneraveis (debate em comissao) | igual* |
| Registro obrigatorio do contrato | Sim (AFIP) | Nao obrigatorio | Nao obrigatorio (sem alteracao) | igual |
| Rescisao antecipada pelo inquilino | Apos 6 meses, com aviso e multa | Livre (DNU: penalidade de 10% do saldo restante) | Sem alteracao proposta | igual |
| Mediacao obrigatoria previa | Sim (CABA) | Sim (CABA) | Eliminada para inadimplencia comprovada | remove |
* O destino da protecao a vulneraveis e um dos pontos mais controversos do debate. Projetos 2 e 3 mantem alguma forma de protecao; Projeto 1 (usurpacao) nao distingue vulnerabilidade.
O que muda de verdade para quem aluga
Se voce paga em dia: quase nada muda
Nenhum projeto altera direitos de inquilinos adimplentes. Contrato continua regido pelo DNU 70/2023 e Codigo Civil.
Se voce atrasar o aluguel: o processo fica mais rapido
Hoje um proprietario leva 8–18 meses para obter despejo judicial. A proposta reduz para ~30 dias. O processo exige inadimplencia formal (2+ meses) e intimacao previa, mas o colchao de tempo desaparece.
Se voce nao tem contrato: risco serio
Sem contrato formal, a linha entre “inquilino” e “ocupante” fica turva, e os projetos tratam ocupantes com muito menos protecao.
Impacto por perfil: quem e afetado e como
Inquilino de longo prazo (contrato permanente)
INQUILINOContrato de 12–24 meses, paga em dia, Palermo ou Recoleta.
Voce nao e o alvo desses projetos. Seu proprietario e o beneficiario. Menor risco = menos motivo para exigir caucoes caras. Se atrasar, o proprietario tera caminho judicial muito mais rapido (~30 dias vs 8–18 meses).
Expat brasileiro com aluguel temporario
INQUILINO MERCOSULContrato temporario de 3–6 meses, paga em dolares ou pesos, via Airbnb ou direto.
Vantagem Mercosul: residencia temporaria de 2 anos sem visto, DNI, conta bancaria, CUIL. Contratos temporarios tem prazo curto e termino natural, e os projetos afetam pouco. O risco e permanecer apos o vencimento sem acordo.
Comparacao com o Brasil: A Lei 8.245/91 ja preve despejo liminar em 15 dias para falta de pagamento. Os ~30 dias propostos na Argentina nao sao mais agressivos que o sistema brasileiro.
Proprietario individual (dueno directo)
PROPRIETARIOUm ou dois imoveis para alugar. Cansado de inadimplentes que levam anos para desocupar.
Perfil mais beneficiado. Hoje, inquilino inadimplente custa 8–18 meses sem renda + custos judiciais. A proposta reduz para ~30 dias. Efeito esperado: mais imoveis voltam ao mercado permanente (saem do Airbnb), o que beneficia inquilinos via maior oferta.
Imobiliaria ou corretor (inmobiliaria)
CORRETORIntermediario entre proprietario e inquilino.
Beneficio indireto: mais imoveis no mercado permanente. Mas a “protecao” que o corretor vendia (selecao rigorosa, garantias multiplas) perde valor se o proprietario resolve inadimplencia em 30 dias.
Empresa de caucion (seguro de caucion)
GARANTIASimilar ao seguro-fianca brasileiro. Cobra 3–8% do contrato.
Despejos mais rapidos = menos risco = precos deveriam cair. Na pratica, o mercado de cauciones e pouco competitivo (GarantiaYa, Finaer, Garantor); a reducao pode demorar.
Nomade digital brasileiro
INQUILINO REMOTORemoto, 3–12 meses, valoriza flexibilidade.
Airbnb: nenhuma alteracao. Direto com contrato: impacto minimo (prazo curto, termino natural). O risco real: muitos nomades alugam sem contrato, via WhatsApp. Sem contrato, voce pode ser tratado como ocupante (5 dias).
Sempre assine contrato. Mesmo para 3 meses. Exija recibos (recibos).
Familia brasileira com filhos
INQUILINO FAMILIACasal com filhos em idade escolar, contrato de 12+ meses.
Propostas mantem protecoes para vulneraveis. A Convencao sobre os Direitos da Crianca (jerarquia constitucional desde 1994) impoe obrigacoes que qualquer juiz deve considerar. Na pratica, despejo imediato de familia com criancas no meio do ano letivo e improvavel, mas depende de criterio judicial, nao de garantia expressa nos projetos.
Zonas cinza e perguntas frequentes
Se os projetos nao sao lei, por que devo me preocupar?
O debate ja muda o mercado. Contratos novos incluem clausulas de despejo acelerado (clausula de desalojo por falta de pago) que funcionam independentemente dos projetos. O projeto pode nao ser lei, mas seu contrato e. Leia cada clausula antes de assinar.
Alquiler temporario e tratado diferente de permanente?
O DNU 70/2023 eliminou a distincao rigida. Temporarios (art. 1199 Codigo Civil) tem prazo curto e terminam naturalmente. Os projetos sao mais relevantes para permanentes. Para temporarios, o risco e permanecer apos o vencimento sem acordo. Nesse caso, o despejo acelerado se aplica.
Posso ser despejado se estou pagando em dia mas o contrato venceu?
Depende. Com renovacao automatica e pagamento em dia, voce esta protegido. Sem renovacao, despejo por fim de contrato: hoje 6–12 meses, com os projetos ~15–20 dias. Negocie a renovacao ANTES do vencimento. Pagar apos o termino nao equivale a extensao automatica.
Meu contrato e em dolares. Isso muda algo?
Nao, para fins de despejo. Os projetos nao distinguem moeda. O risco e outro: se o dolar oscilar e voce nao pagar, a inadimplencia e a mesma. Ganha em reais? Considere o risco cambial real-dolar-peso antes de assinar em moeda estrangeira.
Tenho DNI/Mercosul. Tenho mais protecao que expats de outros paises?
O DNI da acesso ao sistema formal: contratos, banco, CUIL, caucion. Posicao melhor que turista com acordo por WhatsApp. Mas os projetos se aplicam igualmente a argentinos e estrangeiros com residencia. A vantagem Mercosul e processual (acesso ao sistema formal), nao substantiva.
O que acontece se meu proprietario me ameacar com “desalojo expres”?
Hoje (projeto nao aprovado): a ameaca e juridicamente vazia. Trocar fechaduras ou cortar servicos e crime (art. 181 Codigo Penal). Se aprovado: ainda exige intimacao formal, acao judicial e mandado. “Despejo expresso” nao significa “sem processo.”
Sou brasileiro e penso em sair da Argentina se a lei passar. Quais meus direitos de rescisao?
DNU 70/2023 preserva rescisao antecipada: penalidade de 10% do saldo restante + aviso previo (geralmente 1–3 meses). Os projetos de despejo nao alteram esse direito.
E se eu alugar de um sub-locador que nao e o proprietario?
Risco alto. Sub-locacao e permitida se o contrato principal autorizar (Codigo Civil). Sem autorizacao, o proprietario pode despejar sub-locador E voce. Sem contrato valido, voce pode ser tratado como ocupante sem titulo. Verifique: (1) contrato principal autoriza? (2) voce tem contrato com o sub-locador?
Conselhos praticos para brasileiros em Buenos Aires
1. Sempre assine contrato formal. Mesmo para 3 meses. Sem contrato, voce e invisivel para o sistema juridico.
2. Obtenha DNI e CUIL. Mercosul = residencia temporaria. DNI desbloqueia banco, caucion, contrato registrado. Custo: ~AR$ 35.000, prazo: 2–4 meses.
3. Guarde todos os recibos. Transferencias, depositos, recibos assinados. Prova de pagamento e sua melhor defesa.
4. Leia clausulas de despejo. Contratos novos incluem “renuncia a oponer excepciones dilatorias”, o que pode limitar seus recursos judiciais.
5. Considere caucion se nao tiver fiador. GarantiaYa e Garantor funcionam como seguro-fianca brasileiro.
6. Ameaca ilegal? Defensoria del Pueblo (0800-999-3722), Colegios de Abogados de CABA, Consulado do Brasil. Despejo sem ordem judicial e crime.
Sem DNI? Passaporte brasileiro + certificado de radicacion em tramite funciona para muitos proprietarios. Priorize o DNI: desbloqueia conta em dolares (caja de ahorro en dolares), essencial para pagar aluguel sem taxas de cambio desfavoraveis.
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Buscar apartamentosAviso legal: Este artigo e informativo e nao constitui assessoria juridica. Os projetos de lei analisados nao foram aprovados e podem ser substancialmente alterados. A legislacao vigente em marco de 2026 e o DNU 70/2023, o Codigo Civil y Comercial de la Nacion (Lei 26.994) e legislacoes complementares. Para orientacao especifica sobre seu contrato ou situacao, consulte um advogado habilitado na Argentina (matriculado no Colegio de Abogados de CABA ou da jurisdicao correspondente). Unitrank nao e escritorio de advocacia e nao representa qualquer parte em processos judiciais.
Fontes e legislacao citada
Legislacao vigente:
DNU 70/2023 — Decreto de Necesidad y Urgencia, desregulacao de alugueis (dez. 2023)
Lei 27.551 — Ley de Alquileres (jul. 2020, parcialmente revogada pelo DNU 70/2023)
Lei 27.737 — Reforma parcial da Lei 27.551 (out. 2023)
Lei 27.742 — Ley Bases y Puntos de Partida (jul. 2024)
Codigo Civil y Comercial de la Nacion (Lei 26.994) — Artigos 1187–1226 (locacion)
Codigo Penal — Artigo 181 (usurpacion)
Legislacao brasileira (referencia comparativa):
Lei 8.245/1991 — Lei do Inquilinato (Brasil)
Projetos de lei (nao aprovados):
Projetos de despejo expresso — rascunhos legislativos circulados em comissoes do Congresso argentino (2025–2026). Nenhum apresentado formalmente ate marco de 2026.
Outras fontes:
Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA): dados de oferta de alugueis 2024
Direccion Nacional de Migraciones: requisitos de residencia Mercosul
Convencao sobre os Direitos da Crianca (ONU, 1989) — incorporada a Constituicao Argentina via art. 75 inc. 22