Argentyńskie prawo „ekspresowej eksmisji”: co mylą nagłówki
Trzy projekty ustaw miałyby drastycznie zmniejszyć ryzyko wynajmującego. Oto, co to oznacza dla Twojego czynszu, kaucji, kaucja zabezpieczenia (caucion) oraz szarych stref, o których nikt nie mówi.
Recenzowane: 25 marca 2026
VitoTrzy projekty ustaw zakładają szybsze eksmisje. Żaden nie został jeszcze złożony w Kongresie. Jeśli płacisz czynsz na czas na podstawie zarejestrowanej umowy, te propozycje Cię nie dotyczą. ONE zmieniają jednak rachunek ekonomiczny: ryzyko po stronie wynajmującego spada drastycznie, co z czasem powinno oznaczać niższe koszty kaucji (caucion) i łatwiejsze negocjacje dotyczące kaucji. Największa obawa dla expatów: większość umów tymczasowych nie jest rejestrowana, co tworzy szarą strefę niezależnie od historii płatności. Nic jeszcze się nie zmieniło.
Jak doszliśmy do tego miejsca
Stan na marzec 2026: Nie złożono żadnego projektu ustawy w Kongresie. Trzy propozycje istnieją w formie projektu. Kierunek polityczny jest jasny: wszystkie trzy gałęzie władzy opowiadają się za szybszą eksmisją. Planuj odpowiednio.
Porównanie obok siebie
„Stare prawo” = uchylona Ley 27.551 (2020–2023). „Obecnie” = DNU 70/2023. „Projektowane” = synteza trzech projektów ustaw, w których spotykają się zapisy.
| Aspekt | Stare prawo (2020) | Obecne (DNU 70/2023) | Projektowane | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Rejestracja w AFIP | Obowiązkowa (Ley 27.551) | Wymagana, ale rzadko egzekwowana | Kluczowe: zarejestrowane = chronione. Niezarejestrowane = słabsza pozycja | istotny zwrot |
| Wcześniejsze zawiadomienie przy eksmisji za brak płatności | 10 dni (art. 1222 CCyC + praktyka sądowa) | 10 dni (art. 1222 CCyC) | 3 dni (projekt władzy wykonawczej). Yeza: 3 dni. Pagano: 5 dni | 10 → 3 dni |
| Obowiązkowa mediacja przed eksmisją | Tak (Ley 26.589). +60–90 dni | Tak | Usunięta dla przypadków braku płatności | usunięta |
| Kaucja sądowa (caucion judicial) | Wymagana od wynajmującego | Wymagana | Usunięta | usunięta |
| Tryb postępowania przy braku płatności | Zwykły cywilny (pełny proces) | Skrócony (art. 679 CPCCN) | Natychmiastowe rozstrzygnięcie — 5 dni roboczych | nowa ścieżka |
| Realistyczny harmonogram (brak płatności) | 12–24 miesiące (mediacja + proces + apelacje) | 8–18 miesięcy (mediacja + tryb skrócony + egzekucja) | ~30 dni (zawiadomienie 3-dniowe + 5-dniowa część sądowa + egzekucja) | 8–18 mies. → 30 dni |
| Eksmisja zajmującego bez tytułu / intruza | Brak specjalnej procedury | Brak specjalnej procedury | 48–72h. Policja + nakaz sądowy. Użycie siły dopuszczone | nowa procedura |
| Podstawy rozwiązania umowy przez wynajmującego | Ograniczone (użytek osobisty, sprzedaż, rozbiórka) | Zgodnie z umową (art. 1219): brak płatności, naruszenie, nieuprawnione podnajem | Dodaje: wygasła + >10 dni = „niepewny lokator”, wyraźne usunięcie | rozszerzone |
| Użycie publicznej siły | Tylko po pełnym postępowaniu sądowym | To samo | Zajmujący bez tytułu: natychmiast. Najemcy: po nakazie sądowym (szybciej) | rozszerzone |
| Ochrona osób wrażliwych | Szerokie uznanie sądu w celu odroczenia | To samo | Powiadamiane są usługi społeczne, ale eksmisja nie zostaje wstrzymana. Maks. 10–15 dni przedłużenia | zawężone |
Co to oznacza dla Ciebie
Wynajmuję na podstawie formalnej, zarejestrowanej umowy
NajemcaPodpisana umowa, zarejestrowanie w AFIP oraz udokumentowane płatności.
Nie jesteś celem tych propozycji. Beneficjentem jest Twój wynajmujący. Niższe ryzyko eksmisji = mniej powodów, by żądał drogich gwarancji. Jeśli po tym, jak to przejdzie, wynegocjujesz nową umowę, powinieneś mieć argument, by obniżyć koszty kaucji. Płać na czas, a jedyna zmiana, którą zauważysz, to tańsza gwarancja.
Jestem ekspatem wynajmującym tymczasowo
NajemcaMieszkanie przez Zonaprop, brokera z Telegramu albo znajomego. Być może bez pisemnej umowy. Płatności gotówką w USD. Wiza turystyczna.
Kluczowy paradoks: Rejestracja w AFIP wymaga CUIT/CDI, których większość ekspatów na wizie turystycznej nie ma. W ramach propozycji niezarejestrowany = „niepewny użytkownik” = słabsza pozycja. Naprawa: zdobądź CDI (wystarczy paszport, nie jest potrzebne DNI), dopilnuj rejestracji. Umowy na mniej niż 3 miesiące = „gościnność”, a nie najem. Gotówka w USD jest legalna (Art. 765/766), ale nie do udowodnienia. Zawsze odbieraj podpisane potwierdzenie/kwit.
Wynajmuję nieformalnie: gotówka, brak pisemnej umowy
Najemca Strefa szaraBrak pisemnej umowy. Płatności gotówką. Znajdujesz przez znajomego, encargado albo Facebooka.
Sądy uznają wiadomości z WhatsApp jako dowód (orzecznictwo CNCiv). Wystarczające, by wykazać, że nie jesteś „posiadaczem bez tytułu”, ale może nie wystarczyć, by kwalifikować się jako „zarejestrowany najemca”. Zbuduj ślad już teraz: comiesięczne wiadomości na WhatsApp potwierdzające płatność, fotografuj przekazanie gotówki i przechowuj rachunki za media.
Jestem wynajmującym
WynajmującyWłaściciel nieruchomości wynajmujący w Buenos Aires. Może, ale nie musi, rejestrować umowy albo deklarować dochody.
To dla Ciebie w zdecydowanej większości bardzo dobra zmiana. Wymiana jest prosta: zarejestrować (zapłacić podatek od dochodu, zyskać 30-dniową eksmisję) albo zostać przy nieformalnym trybie (unikać podatków, utrzymywać 18-miesięczną procedurę). Formalizacja wygrywa na rachunku ryzyka. Jeśli przerzucisz oszczędności na najemcę (niższe wymagania co do kaucji, mniejsze wpłaty), przyciągniesz lepszych lokatorów. Jeśli nie, rynek i tak wymusi to w końcu, tak jak robią to konkurenci.
Jestem agentem nieruchomości lub pośrednikiem
AgentAgent lub pośrednik na rynku wynajmu w Buenos Aires, licencjonowany lub niezależny.
Agent, który oferuje „ w pełni zarejestrowane umowy kwalifikujące się do eksmisji w trybie ekspresowym ”, wnosi wymierną wartość. Dla rynku ekspatów: pomoc najemcom w uzyskaniu CDI, prowadzenie rejestracji oraz zapewnienie udokumentowanych płatności staje się usługą wyróżniającą. Agenci działający w szarej strefie ponoszą coraz większe ryzyko.
Jestem dostawcą gwarancji / kaucji
GwarancjaDostawca seguro de caucion (GarantiaYa, Respaldar, Garantor itd.).
To największa zmiana ekonomiczna w propozycjach. Cały model kaucji/gwarancji ubezpiecza ryzyko eksmisji w okresie 18 miesięcy. Jeśli maksymalna strata spada do 1–2 miesięcy, składki na poziomie 5% stają się nie do obrony. Dla najemców oznacza to tańsze gwarancje. Dla dostawców oznacza to pivot: z „ubezpieczenia przed brakiem płatności” na „weryfikację najemcy i scoring zaufania”. Dostawcy, którzy dostosują się i obniżą ceny, przetrwają; ci, którzy będą nalegać przy obecnych składkach, przegrają z kaucjami, escrow lub platformami do weryfikacji kredytowej.
Mój kontrakt wygasł i nadal mieszkam tutaj
Najemca Szara strefaUmowa wygasła. Nie podpisano nowej umowy. Nadal płacisz czynsz, możliwe że według starej stawki. Nic nie zostało formalnie ustalone.
Odnowić natychmiast, na piśmie, z rejestracją w AFIP. Nie polegaj na wznowieniu milczącym. W ramach propozycji: 10 dni bez nowej zarejestrowanej umowy = kwalifikacja do usunięcia w trybie ekspresowym.
Szare strefy, o których nikt nie pisze
Płacę gotówką w USD. Czy mogę udowodnić, że jestem najemcą?
Tak, ale trudniej. Płatności w dolarach są legalne (Kodeks cywilny i handlowy CCyC art. 765/766). Problemem jest dokumentacja. Co się liczy: podpisane pokwitowania, wiadomości na WhatsApp potwierdzające dokonanie płatności, zdjęcia z widoczną datą. Co się nie liczy: tylko Twoje słowo, zapisy z bankomatu. W trybie przyspieszonym musisz mieć dowody od razu. Najemcy płacący gotówką, ale z uporządkowaną dokumentacją, są w porządku; ci, którzy mają „nic”, są narażeni.
Jestem na wizie turystycznej i wynajmuję. Czy moja umowa jest ważna?
Tak. CCyC nie wymaga legalnego pobytu do zawarcia umowy (art. 22). Wiza turystyczna nie unieważnia Twojej umowy. Praktyczne komplikacje: najpewniej nie masz CUIT/CDI (co utrudnia rejestrację w AFIP), a sędzia może traktować status imigracyjny jako poszlakę. Uzyskaj CDI (tylko paszport, w dowolnym biurze AFIP), zarejestruj umowę, udokumentuj wszystko.
Mój wynajmujący kazał mi podpisać „convenio de desocupacion” (umowę o eksmisji wstępnie podpisaną). Czy jest to wykonalne?
Częste, ale prawnie słabe. Sądy mogą je unieważnić, jeśli były podpisane pod presją albo bez niezależnej porady prawnej (CCyC art. 332). Kilka orzeczeń CNCiv unieważniło convenios podpisane równocześnie z umową najmu. W przypadku proponowanych projektów, sędzia w trybie przyspieszonym może przywiązać do nich jeszcze większą wagę ze względu na skrócony harmonogram. Jeśli poproszą Cię o podpisanie — odmów. Jeśli już podpisałeś — skonsultuj się z prawnikiem.
Moja umowa nie jest zarejestrowana w AFIP. Czy tryb przyspieszony może zostać użyty przeciwko mnie?
Kluczowa niejasność. Zarejestrowana: jesteś najemcą, obowiązuje 30-dniowa ścieżka eksmisji i masz prawo do „naprawy” sytuacji. Niezarejestrowana: niejednoznaczna. Przyjazny sędzia może i tak uznać Cię za najemcę; nieprzychylny sędzia może zakwalifikować Cię jako „osobę zajmującą lokal bez tytułu” (tryb przyspieszony, 5–15 dni). Zarejestrowanie chroni jednoznacznie; brak rejestracji pozostawia los w rękach wykładni sądu w systemie nastawionym na szybkość, a nie niuanse.
Mój wynajmujący nie deklaruje dochodu z najmu. Co się stanie, jeśli spróbuje użyć przyspieszonej eksmisji?
To działa na Twoją korzyść. Aby zastosować ekspresową eksmisję, wynajmujący musi zarejestrować umowę, co oznacza deklarowanie dochodu w AFIP. Ley 11.683 karze za niezadeklarowane dochody grzywnami w wysokości 50–100% plus odsetki, nawet do 5 lat wstecz (10, jeśli jest oszustwo). Wynajmujący pobierający czynsz „bez rachunku” wystawiłby na ujawnienie własne uchylanie się od podatku poprzez złożenie deklaracji. To nie jest „nie do ruszenia” (motywowany wynajmujący może zaakceptować konsekwencje), ale jest to istotny czynnik odstraszający, o który warto postarać się w każdej negocjacji.
W moim gospodarstwie domowym są dzieci. Czy mogę zostać eksmitowany?
Obecnie: sędziowie mogą opóźniać eksmisje nawet o miesiące, powołując się na Ley 26.061 i art. 75 inc. 22 CN (Konwencja o prawach dziecka). Proponowane: usługi socjalne będą powiadomione, ale eksmisja nie zostanie wstrzymana; sędzia może przyznać jedynie przedłużenie o 10–15 dni. Będzie to przedmiotem silnych wyzwań konstytucyjnych. Argentyńskie sądy traktują „interes superior del nino” bardzo poważnie.
Umowa jest na czyjeś nazwisko. Jakie mam prawa?
Uprawniony podnajem: te same prawa co najemca. Nieuprawniony podnajem: wynajmujący może wypowiedzieć umowę (art. 1219 CCyC); według propozycji jesteś osobą zajmującą lokal bez tytułu. Współzamieszkanie: brak niezależnych praw najmu; jeśli wskazany najemca wyprowadzi się, nie masz podstaw prawnych. Jeśli możesz, postaraj się dopisać swoje nazwisko do umowy. Partnerzy domowi mają ograniczoną ochronę (CCyC art. 509–528), ale tylko w przypadku rodzinnego mieszkania w ramach zarejestrowanego związku.
Moja agencja pobrała ode mnie prowizję w CABA. Czy to było nielegalne?
Długoterminowo w CABA: tak, nielegalne. Ley 5.859 oraz Ley 27.551 art. 13 (nieuchylony przez DNU 70/2023) zakazują prowizji płaconej przez najemcę. Nie ma to wpływu na propozycje dotyczące eksmisji. Okresowo/czasowo: mniej jasno; prowizja 10–15% płacona przez najemcę jest standardową praktyką rynkową. Środek zaradczy: złożyć wniosek do Colegio Inmobiliario de CABA lub COPREC. Przedawnienie: 2 lata (CCyC art. 2562). Zachowaj paragon/pokwitowanie.
Co robić teraz
Jeszcze nic się nie zmieniło, ale kierunek jest jasny. Ustaw się tak, aby skorzystać na tej zmianie:
- Sprawdź, czy Twoja umowa jest zarejestrowana w AFIP. Poproś o numer rejestracji. Rejestracja jest teraz Twoją najsilniejszą ochroną ORAZ narzędziem do wynegocjowania tańszych gwarancji.
- Jeśli umowa wygasła lub wygasa, natychmiast odnowić ją na piśmie. Nie polegaj na milczącej kontynuacji.
- Jeśli wynajmujesz nieformalnie, wyślij WhatsApp potwierdzający płatność za ten miesiąc i poczekaj na odpowiedź. Zacznij budować dokumentację.
Ważne (zrób to w tym miesiącu):
- Dla cudzoziemców: zdobądź CDI z AFIP (tylko paszport). Postaw na spisaną umowę i dopilnuj jej rejestracji. Chodzi o dostęp do formalnego systemu i jego ochrony.
- W miarę możliwości zamień płatności gotówką na przelewy bankowe. Udokumentowana historia płatności wzmacnia Twoją pozycję w każdej negocjacji.
- Przy odnawianiu lub podpisywaniu nowej umowy negocjuj obniżkę kosztów kaucji. Ryzyko po stronie właściciela spada — spadać powinny też Twoje koszty gwarancji. Użyj tych propozycji jako argumentu: „Maksymalna moja ekspozycja zaraz się zmniejszy z 18 miesięcy do 1 miesiąca. Dlaczego wciąż płacę 5% gwarancji?”
- Właściciele: rejestrujcie umowy. Szybka ścieżka eksmisji jest warta więcej niż oszczędności podatkowe wynikające z nieformalności.
- Pośrednicy: wbuduj rejestrację w AFIP w standard Twojej usługi. „Umowy kwalifikujące się do szybkiej eksmisji” to konkretna propozycja wartości.
Unitrank wylicza prawdziwy łączny koszt przy Airbnb, Argenprop, Zonaprop, MercadoLibre oraz przy wynajmie bezpośrednim. Sprawdza opinie o umowach i negocjuje w Twoim imieniu.
Przeglądaj mieszkaniaŹródła
Obowiązujące przepisy
Kodeks Cywilny i Handlowy Narodu (CCyC), Księga Trzecia, Tytuł IV, Rozdz. 4 — Najem (art. 1187–1226)
DNU 70/2023 — Dekret Konieczności i Pilności, Tytuł III, Najem (21 grudnia 2023)
Ustawa 27.551 (2020) — Ustawa o Najmie, częściowo uchylona przez DNU 70/2023
Kodeks Postępowania Cywilnego i Handlowego (CPCCN), art. 679–688 — Eksmisja
Ustawa 26.589 — Obowiązkowa mediacja przedsądowa
Ustawa 5.859 (CABA) — Zakaz prowizji płaconej przez najemcę
Ustawa 26.061 — Ochrona praw dziecka
Konstytucja Narodowa art. 20 (prawa cudzoziemców), art. 75 pkt 22 (status traktatowy)
Ustawa 11.683 — Procedura podatkowa (kary za nieujawnione dochody)
Projektowane ustawy
Projekt 0297-D-2024 (Yeza) — Szybka eksmisja za brak zapłaty
Projekt (Pagano, LLA) — Szybka eksmisja i usunięcie lokatora bez tytułu prawnego
Projekt wstępny „Ustawa o nienaruszalności własności prywatnej” — projekt rządowy, Rada Maja (grudzień 2025)
Wiadomości i analiza
Infobae — „Ułatwienia w eksmisji” (marzec 2026)
La Nacion — „Co mówi projekt o Inviolabilidad” (grudzień 2025)
iProfesional — „Rząd promuje szybką eksmisję” (grudzień 2025)
El Cronista — „Szybka eksmisja: jak wpłynie”
Pagina 12 — „Yeza przedstawił projekt szybkich eksmisji”