Аргентинський закон про «експрес виселення»: що не так у заголовках

Аргентинське орендне законодавство

Три законопроєкти могли б суттєво зменшити ризики для орендодавця. Ось що це означає для вашої оренди, вашої застави, вашої гарантії оренди/поручительства та «сірих зон», про які ніхто не говорить.

Автор

Vito · 25 березня 2026 · Запропоновано — ще не закон

Огляд: 25 березня 2026

Коротко

Три законопроєкти пропонують швидші виселення. Жоден із них ще не подано до Конгресу. Якщо ви платите оренду вчасно за зареєстрованим договором, ці пропозиції не становлять для вас загрози. Вони ЗМІНЮЮТЬ економіку питання: ризик вашого орендодавця різко падає, а це має означати нижчі витрати на гарантію оренди/поручительство та простіші переговори щодо застави з часом. Головне занепокоєння для експатів: більшість тимчасових договорів не зареєстровані, що створює «сіру зону» незалежно від історії платежів. Нічого ще не змінилося.

Нинішнє виселення

8–24

місяці (судово)

Запропоновано (неоплата)

~30

днів максимум

Нинішнє повідомлення

днів (ст. 1222 ЦКПУ)

Запропоноване повідомлення

дні (виконавча пропозиція)

Як ми дійшли до цього

Червень 2020

Ley de Alquileres (27.551) набирає чинності. Мінімальні контракти на 3 роки, обов’язкова реєстрація в AFIP. Неформальний ринок розширюється.

Жовтень 2023

Ley 27.737 вносить зміни до закону про оренду. Частота коригувань: щороку до кожних 6 місяців.

Грудень 2023

DNU 70/2023 (мега-декрет Мілея) дерегулює оренду. Повернення до CCyC: вільні перемовини щодо строку, коригування, валюти. Доларові контракти є законними.

Лютий 2024

Проєкт 0297-D-2024 (Yeza) внесено. Повідомлення за 3 дні, без медіації, спрощений судовий процес у разі несплати.

2024

Проєкт Pagano (LLA) запропоновано. Подібна рамка плюс виселення самозахоплювачів протягом 5 днів із застосуванням поліції.

Грудень 2025

Проєкт виконавчої влади: “Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada” від Consejo de Mayo. Найширша пропозиція: виселення за несплату, видалення самозахоплювачів, розмежування “орендарів” і “нестабільних мешканців”. Поки не подано до Конгресу.

2026 (прогноз)

Парламентські дебати. Найімовірніший механізм — проєкт виконавчої влади. Обчислення балансу в коаліції невідомі.

Невідомо

Впровадження. Судова інфраструктура для “прискорених” строків не існує. Проміжок між правом на папері та правом на практиці в Аргентині широкий.

Станом на березень 2026: жоден законопроєкт не подано до Конгресу. Три пропозиції існують у формі проєктів. Політичний вектор зрозумілий: усі три гілки влади підтримують швидше виселення. Плануйте відповідно.

Порівняння поруч

«Стара норма» = скасований Ley 27.551 (2020–2023). «Нинішня» = DNU 70/2023. «Запропонована» = синтез трьох проєктів законів, де вони сходяться.

Порівняння: Ley 27.551 проти DNU 70/2023 проти запропонованих законопроєктів
Аспект	Стара норма (2020)	Нинішня (DNU 70/2023)	Запропоноване	Зміна
Реєстрація в AFIP	Обов’язкова (Ley 27.551)	Потрібна, але майже не застосовується	Критично: зареєстровано = захищено. Нерозеєстровано = слабша позиція	ключовий зсув
Попередження до виселення за несплату	10 днів (ст. 1222 CCyC + судова практика)	10 днів (ст. 1222 CCyC)	3 дні (виконавчий проєкт). Yeza: 3 дні. Pagano: 5 днів	10 → 3 дні
Обов’язкове посередництво перед виселенням	Так (Ley 26.589). +60–90 днів	Так	Усунено для випадків несплати	усунено
Судова застава (caucion judicial)	Вимагається від орендодавця	Вимагається	Усунуто	усунено
Тип процесу для випадків несплати	Звичайне цивільне провадження (повний розгляд)	Спрощене (ст. 679 CPCCN)	Негайне вирішення — 5 робочих днів	новий маршрут
Реалістичні строки (несплата)	12–24 місяці (посередництво + розгляд + апеляції)	8–18 місяців (посередництво + спрощене + виконання)	~30 днів (3-денне повідомлення + 5-денна судова процедура + виконання)	8–18 міс → 30 д
Виселення самовільного мешканця / зловмисника	Немає спеціальної процедури	Немає спеціальної процедури	48–72 год. Полиція + судовий наказ. Дозволено застосування примусу	нова процедура
Підстави для припинення договору орендодавцем	Обмежені (особисте використання, продаж, знесення)	За договором (ст. 1219): несплата, порушення, незаконне суборендування	Додає: строк минув + >10 днів = «ситуація ненадійного користувача», негайне виведення	розширено
Застосування державного примусу	Лише після повного судового провадження	Те саме	Самовільним мешканцям: одразу. Орендарям: після судового наказу (швидше)	розширено
Захист вразливих мешканців	Широка судова дискреція для відтермінування	Те саме	Соціальні служби повідомляються, але виселення не зупиняється. Максимум 10–15 днів продовження	звужено

Що це означає для вас

Я орендую за офіційним, зареєстрованим договором

Орендар

Підписаний договір, зареєстровані платежі в AFIP, документально підтверджені оплати.

Зараз

Сильний захист. Виселення потребує 10-денного повідомлення + судового процесу на 8–18 місяців. Застава зазвичай становить 4–7% від суми договору.

Запропоновано

Ті самі гарантії, якщо ви сплачуєте. Швидший процес у разі невиконання (3-денне повідомлення, ~30 днів). Ризик орендодавця зменшується з 18 місяців відповідальності до ~1 місяця. Це має знизити витрати на заставу та вимоги до депозиту.

Ви не є ціллю цих пропозицій. Орендодавець – бенефіціар. Нижчий ризик виселення = менше підстав вимагати дорогі гарантії. Якщо після цього рішення ви домовитеся про новий договір, у вас буде важіль, щоб зменшити витрати на заставу. Сплачуйте вчасно, і єдина зміна, яку ви відчуєте, – дешевша гарантія.

Я експат на тимчасовій оренді

Орендар

Квартира через Zonaprop, брокера в Telegram або знайомого. Можливо, немає письмового договору. Оплата готівкою в USD. Туристична віза.

Зараз

Невизначено. Туристична віза дійсна, але реєстрація в AFIP майже неможлива без CUIT/CDI. Більшість тимчасових договорів не зареєстровані.

Запропоновано

Незареєстровано = слабші позиції. Категорія «тимчасовий/непривілейований мешканець» може застосовуватися, якщо ви перебуваєте довше дозволеного. Примусове звільнення: 5–15 днів.

Ключовий парадокс: Реєстрація в AFIP вимагає CUIT/CDI, чого зазвичай немає в більшості експатів із туристичними візами. За цими пропозиціями незареєстровано = «тимчасовий/непривілейований мешканець» = слабші позиції. Виправлення: отримайте CDI (лише паспорт, DNI не потрібен), наполягайте на реєстрації. Договори до 3 місяців = «гостинність», а не оренда. Оплата готівкою в USD є законною (Art. 765/766), але її важко довести. Завжди отримуйте підписаний квиток/розписку.

Я орендую неформально: готівка, без письмового договору

Орендар Сіра зона

Немає письмового договору. Оплата готівкою. Знайшли через знайомого, encargado або Facebook.

Зараз

Усні домовленості дійсні (Art. 1187). WhatsApp, розписки, показання свідків мають значення. Виселення все одно відбувається через суд.

Запропоновано

Класифікація ризику як «тимчасовий/непривілейований мешканець», тобто той, хто займає житло без зареєстрованого права. Примусове звільнення: 5–15 днів.

Суди приймають повідомлення WhatsApp як докази (юриспруденція CNCiv). Достатньо, щоб довести, що ви не «самозахоплювач», але це може не дати кваліфікацію як «зареєстрований орендар». Створіть ланцюжок доказів уже зараз: щомісячні повідомлення WhatsApp, які підтверджують оплату, фотографії передач готівки, зберігайте рахунки за комунальні послуги.

Я орендодавець

Орендодавець

Власник нерухомості, що здає в оренду в Буенос-Айресі. Договори можуть бути зареєстровані або ні, а дохід може бути задекларований або ні.

Зараз

Ризик неплатежів: 8–18 місяців втрачених орендних надходжень. Цей ризик закладається у вищу оренду, дорогі застава/гарантії та більші депозити.

Запропоновано

Максимальна відповідальність знижується до ~1–2 місяців. Премія за ризик, закладена в орендну плату та вимоги до гарантії, скорочується на 80–90%. Щоб потрапити в «експрес-трек», потрібен зареєстрований договір.

Це надзвичайно добре для вас. Компроміс: зареєструвати (сплатити податок на дохід, отримати виселення за 30 днів) або лишитися в неформальному форматі (уникати податків, зберігати процес на 18 місяців). Офіціалізація перемагає в «математиці ризиків». Якщо ви передасте вигоду клієнтам (нижчі вимоги до застава/експенси та менші депозити), ви привабите кращих орендарів. Якщо ні – ринок з часом змусить вас, як це робитимуть конкуренти.

Я агент з нерухомості або брокер

Агент

Агент або брокер на ринку оренди в Буенос-Айресі, ліцензований або незалежний.

Зараз

Комісійна модель. CABA забороняє комісію, яку оплачує орендар за довгострокову оренду (широко порушується). Вартість: доступ до об’єктів + оформлення договору.

Пропоновано

Реєстрація стає послугою преміум-класу. Агенти, які забезпечують реєстрацію в AFIP і договори, що відповідають вимогам, дають обом сторонам доступ до експрес-треку.

Агент, який пропонує «повністю зареєстровані, придатні для експрес-виселення договори», додає відчутну цінність. Для ринку експатів: допомога орендарям отримати CDI, супровід реєстрації та гарантування документально підтверджених платежів — це сервіс, який відрізняє від інших. Агенти, що працюють у «сірих зонах», стикаються зі зростаючим ризиком.

Я провайдер гарантії / застави

Гарантія

Провайдер страхування застави (GarantiaYa, Respaldar, Garantor тощо).

Зараз

Вартість: 4–7% від суми договору (~1,5 місяця орендної плати за угоди на 2 роки). Обґрунтовується ризиком виселення впродовж 18 місяців = 18 місяців ризику непогашеної орендної плати для орендодавця.

Пропоновано

Максимальні втрати орендодавця падають до ~1–2 місяців орендної плати. Ризик, який страхується, зменшується на 80–90%. Актуарне обґрунтування поточних премій руйнується. Орендарі мають платити значно менше за гарантії.

Це найбільший економічний зсув у запропонованих змінах. Уся модель із заставною/гарантійною опцією страхує від ризику виселення на 18 місяців. Якщо максимальні втрати знижуються до 1–2 місяців, премії в 5% стають необґрунтованими. Для орендарів це означає дешевші гарантії. Для провайдерів — зміна підходу: від «страхування неплатежів» до «перевірки орендаря та оцінки довіри». Провайдери, які адаптуються й знижують ціни, виживуть; ті, хто наполягає на поточних преміях, програють заставам, ескроу або платформам кредитної/платіжної перевірки.

Мій договір закінчився, а я досі живу тут

Орендар Сіра зона

Термін оренди закінчився. Новий договір не підписано. Продовжую сплачувати орендну плату, можливо за старою ставкою. Нічого формалізовано.

Зараз

Ст. 1218 ЦКК: мовчазне поновлення, якщо орендодавець не заперечує. Повний захист орендаря. Виселення: 8–18 місяців.

Пропоновано

10-денний пільговий строк після завершення. Немає нового зареєстрованого договору = «прекарний мешканець». Експрес-видалення: 5–15 днів.

Поновіть одразу, письмово, з реєстрацією в AFIP. Не покладайтесь на мовчазне поновлення. За запропонованими змінами 10 днів без нового зареєстрованого договору = право на експрес-виселення.

Сірі зони, про які ніхто не пише

Я плачу готівкою в USD. Чи можу я довести, що я орендар?

Так, але складніше. Платежі доларами законні (CCyC ст. 765/766). Проблема в документах. Що зараховується: підписані розписки, повідомлення WhatsApp, де підтверджується оплата, фотографії з видимою датою. Що не зараховується: лише ваша розповідь, записи про зняття коштів у банкоматі. У швидкісному слуханні вам потрібні докази одразу. Якщо людина, яка платить готівкою, має впорядковані записи — усе добре; якщо ж нічого немає — вона вразлива.

Я на туристичній візі й орендую житло. Чи дійсний мій договір?

Так. CCyC не вимагає законного резидентства для укладення договору (ст. 22). Туристична віза не робить ваш договір недійсним. Практичні ускладнення: вам, імовірно, бракує CUIT/CDI (через це складніше зареєструватися в AFIP), і суддя може врахувати імміграційний статус як непрямий доказ. Отримайте CDI (лише паспорт — у будь-якому офісі AFIP), зареєструйте договір, задокументуйте все.

Мій орендодавець змусив мене підписати «convenio de desocupacion» (попередньо підписану угоду про виселення). Це підлягає виконанню?

Поширено, але юридично слабко. Суд може їх скасувати, якщо угоду підписано під тиском або без незалежної юридичної консультації (CCyC ст. 332). Декілька рішень CNCiv скасували convenios, підписані одночасно з договором оренди. У разі запропонованих законопроєктів швидкісний суддя може надавати їм більше ваги через прискорені строки. Якщо вас просять підписати — відмовте. Якщо ви вже підписали — зверніться до юриста.

Мій договір не зареєстрований в AFIP. Чи можуть використати швидкісний порядок проти мене?

Ключова неоднозначність. Зареєстрований: ви орендар, діє 30-денний трек виселення, є право усунути порушення. Незареєстрований: неоднозначно. Дружелюбний суддя може все одно визнати вас орендарем; недружелюбний — класифікувати вас як «особу, яка займає житло без забезпеченого титулу» (express трек, 5–15 днів). Реєстрація захищає вас чітко; незареєстрація залишає вашу долю судовому тлумаченню в системі, налаштованій на швидкість, а не на нюанси.

Мій орендодавець не декларує дохід від оренди. Що буде, якщо він спробує використати швидкісне виселення?

Це грає на вашу користь. Щоб застосувати express виселення, орендодавець має зареєструвати договір, а це означає задекларувати дохід у AFIP. Ley 11.683 карає за незадекларований дохід штрафами 50–100% плюс відсотки, до 5 років назад (10 — якщо є шахрайство). Орендодавець, який збирає орендну плату «в тіні», наражає себе на розкриття податкового ухилення, подаючи документи. Це не «залізобетон» (мотивований орендодавець може прийняти наслідки), але суттєвий стримувальний фактор, який варто підняти на будь-яких переговорах.

У моєму домогосподарстві є діти. Чи можуть мене виселити?

Наразі: судді можуть відкладати виселення на місяці, посилаючись на Ley 26.061 і ст. 75 inc. 22 CN (Конвенція про права дитини). Запропоновано: соціальні служби мають бути повідомлені, але виселення не призупиняється; суддя може надати лише 10–15-денне продовження. Це зустріне сильні конституційні заперечення. Аргентинські суди серйозно ставляться до «interes superior del nino».

Договір оформлений на ім’я іншої людини. Які в мене права?

Дозволений суборендний найм: ті самі права, що й у орендаря. Незаконний суборендний найм: орендодавець може припинити договір (ст. 1219 CCyC); згідно з пропозиціями, ви — особа, яка займає житло без забезпеченого титулу. Спільне проживання: немає незалежних прав на оренду; якщо названий орендар виїжджає, у вас немає законної підстави вимагати нічого. За можливості внесіть своє ім’я до договору. Партнери в цивільному шлюбі мають обмежені гарантії (CCyC ст. 509–528), але лише для сімейного житла сім’ї, якщо шлюб/партнерство зареєстровані.

Моє агентство в CABA взяло з мене комісію. Це було незаконно?

Довгострокова оренда в CABA: так, незаконно. Ley 5.859 і Ley 27.551 ст. 13 (не скасована DNU 70/2023) забороняють комісію, яку сплачує орендар. Не стосується пропозицій про виселення. Тимчасова: менш зрозуміло; комісія орендаря 10–15% — стандартна ринкова практика. Спосіб захисту: подайте скаргу до Colegio Inmobiliario de CABA або COPREC. Строк позовної давності: 2 роки (CCyC ст. 2562). Збережіть квитанцію.

Що робити зараз

Поки що нічого не змінилося, але напрям зрозумілий. Позиціонуйте себе, щоб скористатися зсувом:

Терміново (зробіть цього тижня):

Перевірте, чи ваш договір зареєстрований в AFIP. Попросіть номер реєстрації. Наразі це ваша найсильніша безпека ТА важіль для дешевших гарантій.
Якщо договір прострочений або має закінчитися, поновіть його письмово негайно. Не покладайтеся на автоматичне (мовчазне) поновлення.
Якщо орендуєте неофіційно, надішліть у WhatsApp підтвердження оплати за цей місяць і зачекайте на відповідь. Почніть вибудовувати документальний ланцюжок.

Важливо (зробіть цього місяця):

Експати: отримайте CDI від AFIP (лише паспорт). Добивайтеся письмового, зареєстрованого договору. Це про доступ до формальної системи та її захисти.
По можливості замініть готівкові платежі на банківські перекази. Документована історія платежів зміцнює вашу позицію в будь-яких перемовинах.
Якщо поновлюєте або підписуєте новий договір оренди, торгуйтеся щодо вартості застави. Ризик орендодавця знижується — отже, й ваші витрати на гарантію оренди також мають зменшитися. Використовуйте ці пропозиції як важіль: «Мій максимальний ризик скоро зменшиться приблизно з 18 місяців до 1 місяця. Чому я досі плачу 5% за гарантію?»
Орендодавці: реєструйте договори. Прискорений шлях виселення має більшу цінність, ніж податкові вигоди від неофіційності.
Агенти: вбудуйте реєстрацію в AFIP у ваш стандартний сервіс. «Договори, придатні для прискореного виселення» — це конкретна ціннісна пропозиція.

Шукаєте квартиру в Буенос-Айресі?

Unitrank розраховує реальну загальну вартість оренди, включно з усіма витратами, по Airbnb, Argenprop, Zonaprop, MercadoLibre та прямих орендних пропозиціях. Переглядає відгуки щодо договорів і веде перемовини від вашого імені.

Переглянути квартири

Застереження: Ця стаття надається лише з інформаційною метою і не є юридичною консультацією. Обговорювані пропозиції — це проєкти, які станом на 25 березня 2026 року не були подані до Конгресу. Якщо буде ухвалено законодавство, воно може суттєво відрізнятися від того, що описано тут. Щоб отримати поради щодо вашої конкретної ситуації, зверніться до ліцензованого аргентинського адвоката (abogado matriculado). Unitrank не є юридичною фірмою та не надає юридичних послуг.

Джерела

Чинне законодавство

Цивільний і Комерційний кодекс Нації (CCyC), Книга третя, Титул IV, Розд. 4 — Оренда (ст. 1187–1226)

DNU 70/2023 — Декрет необхідності та терміновості, Титул III, Орендні відносини (21 грудня 2023)

Закон 27.551 (2020) — Закон про оренду житла, частково скасований DNU 70/2023

Цивільний і Комерційний процесуальний кодекс (CPCCN), ст. 679–688 — Виселення

Закон 26.589 — Обов’язкове медіаційне попереднє провадження

Закон 5.859 (CABA) — Заборона комісії, оплачуваної орендарем

Закон 26.061 — Захист прав дітей

Конституція Нації ст. 20 (права іноземців), ст. 75 inc. 22 (статус договорів)

Закон 11.683 — Податкове провадження (покарання за незадекларовані доходи)

Запропоновані законопроєкти

Проєкт 0297-D-2024 (Yeza) — Прискорене виселення за несплату

Проєкт (Pagano, LLA) — Прискорене виселення та видалення самовільних мешканців

Передзаконний проєкт «Про непорушність приватної власності» — Проєкт виконавчої влади, Consejo de Mayo (груд. 2025)

Новини та аналітика

Infobae — «Зручності для виселення» (бер. 2026)

La Nacion — «Що каже проєкт про непорушність» (груд. 2025)

iProfesional — «Уряд просуває прискорене виселення» (груд. 2025)

El Cronista — «Прискорене виселення: як вплине»

Pagina 12 — «Yeza представив проєкт про прискорені виселення»